GAYRİMENKUL VE TAPU HUKUKU

 GİRİŞ

Gayrimenkul ve tapu hukuku, taşınmaz mallara ilişkin hukuki düzenlemeleri ve bunların tapu siciline kaydı ile ilgili süreçleri kapsayan geniş bir hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü, bu alandaki temel yasal düzenlemeleri oluşturur. Gayrimenkul işlemleri sırasında hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek adına tapu sicilinin doğru tutulması büyük önem arz etmektedir. Bu çalışmada, gayrimenkul ve tapu hukukunun temel kavramları, hak sahipliği, tapu işlemleri ve tapu iptali davaları gibi önemli konular ele alınacaktır.

2. GAYRİMENKUL HUKUKUNUN TEMEL KAVRAMLARI

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi, kullanılması, devri ve korunmasına yönelik hukuki düzenlemeleri içerir. Bu kapsamda temel kavramlar şunlardır:

• Taşınmaz (Gayrimenkul): Arazi, arsa, bina, konut gibi taşınamayan mallardır.

• Mülkiyet Hakkı: Bir taşınmazın sahibi olan kişinin, hukuka uygun şekilde o taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hakkıdır (TMK md. 683).

• Zilyetlik: Bir taşınmazın fiili hâkimiyeti altında bulunması durumu olup, hak sahibi olmak için yeterli değildir (TMK md. 973).

• Tapu Sicili: Taşınmazların mülkiyet durumunu gösteren resmi kayıt sistemidir (TMK md. 997).

• Kadastro: Taşınmazların sınırlarının belirlenmesi ve tapuya tescil edilmesi sürecidir.

3. TAPU HUKUKU VE TAPU İŞLEMLERİ

Tapu hukuku, taşınmazların resmi sicile kaydedilmesi, devri, iptali ve tescil işlemlerini düzenler. Türkiye’de tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

3.1. Tapu Türleri ve Tescil İşlemleri

Tapu sicilinde farklı tapu türleri bulunmaktadır:

• Müstakil Tapu: Bir kişinin tek başına mülkiyet sahibi olduğu tapu türüdür.

• Hisseli Tapu: Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyet şeklinde sahiplenildiği tapudur.

• Kat Mülkiyeti Tapusu: Bir binadaki bağımsız bölümlere sahip olmayı gösteren tapudur.

• Şerhli Tapu: Üzerinde ipotek, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunan tapudur.

Tapu tescili, taşınmazın sahibinin tapu siciline kaydedilmesi işlemidir. Tapu tescili işlemlerinde noter onayı ve resmi senet düzenlenmesi zorunludur.

3.2. Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazların haksız ve hukuka aykırı şekilde başkası adına tescil edilmesi durumunda açılan davalardır. Başlıca tapu iptali sebepleri şunlardır:

• Hata veya hile ile yapılan tesciller

• Murisin muvazaası (Mirastan mal kaçırma)

• Kadastro hataları

• Vekaletin kötüye kullanılması

3.3. Murisin Muvazaası ve Tapu İptali Davaları

Murisin muvazaası, miras bırakan kişinin, mirasçılarının haklarını bertaraf etmek amacıyla taşınmazlarını gerçek değerinden farklı göstererek, hileli ve şeklen yaptığı satış işlemlerini ifade eder. Bu durumda, mirasçılar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali davası açabilir.

Murisin muvazaası davalarında dikkate alınan hususlar şunlardır:

• Sözleşmenin taraflarının niyeti: Satış gibi gösterilen işlemin gerçekte bağış olup olmadığı araştırılır.

• Taşınmazın devredildiği kişinin murisle olan ilişkisi: Muris tarafından taşınmazın yakın bir akrabaya devredilmiş olması, muvazaanın varlığını destekleyebilir.

• Bedel ödemesi: Gerçek bir satış olup olmadığı, ödemenin yapılıp yapılmadığı incelenir.

• Yargıtay İçtihatları: Yargıtay kararları, muris muvazaasına ilişkin pek çok ö ek içermekte olup, bu tür davalarda murisin gerçek iradesinin tespit edilmesi esastır.

Murisin muvazaasına ilişkin Yargıtay kararlarından bazıları şunlardır:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2020/5486 E., 2021/6789 K.: Muvazaaya dayalı işlemlerde tapu iptali ve tescil taleplerinin hukuki dayanaklarının güçlü olması gerektiği vurgulanmıştır.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/3741 E., 2020/8497 K.: Murisin gerçek niyetinin tespit edilmesinde, mirasçılar arasındaki ilişkilerin de dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.

Murisin muvazaasına dayalı tapu iptali davalarında en önemli unsur, mirasçının bu işlemin muvazaalı olduğunu ispat etmesidir. Bu noktada, tanık beyanları, banka kayıtları ve diğer hukuki deliller büyük önem arz etmektedir.

4. SONUÇ

Gayrimenkul ve tapu hukuku, taşınmaz mülkiyetinin korunmasını sağlayan kritik bir hukuk alanıdır. Taşınmaz alım satım süreçlerinde tapu kayıtlarının incelenmesi ve hukuki süreçlerin bilinmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle tapu iptali ve tescil davalarında, Yargıtay kararlarının belirleyici olduğu görülmektedir. Tapu işlemlerinde uzman bir avukatla çalışılması, hukuki hak kayıplarının önüne geçmek açısından tavsiye edilmektedir.

5. KAYNAKÇA

• Türk Medeni Kanunu

• Tapu Sicili Tüzüğü

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararları

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararları

• Demir, A. (2021). Gayrimenkul Hukuku Pratik Çalışmalar. İstanbul: Seçkin Yayıncılık.

• Öztürk, M. (2020). Tapu Hukuku ve Uygulamaları. Ankara: Beta Yayınları.

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların alım-satımı, kiralanması, tapu işlemleri ve gayrimenkul ile ilgili hukuki ihtilafları kapsayan bir hukuk dalıdır. Aygül Hukuk Bürosu olarak, bireysel ve kurumsal müvekkillerimize taşınmazlarla ilgili tüm hukuki süreçlerde profesyonel destek sağlıyoruz.

Tapu işlemleri, ipotek tesis ve fek işlemleri, kat mülkiyeti kurulumu, kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, kira sözleşmelerinin hazırlanması, tahliye davaları, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi gibi birçok konuda müvekkillerimize danışmanlık ve hukuki temsil hizmeti sunuyoruz.

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde hukuki riskleri en aza indirmek için sözleşmelerin hazırlanması, tapu kayıtlarının incelenmesi ve tapu iptal ve tescil davaları gibi konularda müvekkillerimize rehberlik ediyoruz.

Ayrıca, inşaat ve kentsel dönüşüm projelerinde hukuki danışmanlık hizmeti sunarak, müvekkillerimizin taşınmazlarıyla ilgili haklarını en iyi şekilde koruyoruz.