Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale İade Davası 

Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale İade Davası Nedir?

Kat mülkiyeti hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, apartman veya site içerisindeki ortak alanların bir kat maliki, kiracı ya da üçüncü kişi tarafından işgal edilmesi, kapatılması, bağımsız bölüme katılması veya projeye aykırı şekilde değiştirilmesidir. Bu gibi durumlarda, diğer kat malikleri veya şartları varsa yönetim, ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davası açarak müdahalenin sona erdirilmesini ve taşınmazın projeye uygun hale getirilmesini talep edebilir.

Uygulamada balkon kapatma, merdiven boşluğunun kapatılması, ortak bahçenin özel kullanıma tahsis edilmesi, otopark alanının çevrilmesi, sığınak veya kömürlük gibi ortak yerlerin depoya dönüştürülmesi, çatı veya terasın özel alan gibi kullanılması, bina girişine platform, sundurma, tente, kapı, duvar ya da benzeri eklentiler yapılması gibi müdahaleler bu davaların konusunu oluşturur. Özellikle büyük şehirlerde ve yoğun yerleşim bölgelerinde, ö eğin İstanbul’da ve Gaziosmanpaşa çevresinde, kat mülkiyetinden kaynaklanan bu tip uyuşmazlıklar oldukça sık görülmektedir. Bu nedenle bir Gaziosmanpaşa avukat veya İstanbul avukat desteği ile sürecin baştan doğru değerlendirilmesi önem taşır.

1. Ortak Yer Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına, korunmasına veya yararlanmasına tahsis edilmiş alanlarıdır. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem elemanları, giriş kapıları, merdivenler, koridorlar, asansörler, sahanlıklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, sığınaklar, ortak garajlar, avlu ve benzeri yerler kanunen ortak yer sayılır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Madde 4

 

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ... ortak garajlar ... sığınaklar ... c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları ... Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=634&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

Bu nedenle bir alanın tapuda bağımsız bölüme eklenmemiş olması, mimari projede ortak alan olarak görünmesi veya fiilen tüm maliklerin ortak yararlanmasına tahsis edilmiş bulunması hâlinde, o yer üzerinde tek bir kat malikinin özel tasarruf kurması kural olarak mümkün değildir.

2. Ortak Yere Müdahale Nedir?

Ortak yere müdahale, ortak alanın tüm kat maliklerinin kullanımından çıkarılıp bir kişinin özel kullanımına tahsis edilmesi veya ortak alan üzerinde onaysız ve projeye aykırı imalat yapılmasıdır. Bu müdahale bazen fiili işgal şeklinde, bazen de yapı değişikliği şeklinde ortaya çıkar.

Ö ek olarak:

• ortak bahçenin etrafının çevrilmesi,

• ortak koridorun kapatılıp daireye katılması,

• ortak terasın özel kullanıma ayrılması,

• sığınak veya garajın depo yapılması,

• ortak alana kapı, duvar, sundurma, tente, platform, çardak, klima, jeneratör veya tesisat kurulması,

• otopark çizgileriyle alanların fiilen bağımsız bölümlere özgülenmesi,

• projeye aykırı ek imalatlar yapılması

gösterilebilir.

Yargıtay uygulaması da ortak alanlara yapılan bu tür müdahalelerin, şartları varsa müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasına konu olacağını açıkça kabul etmektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2022/15710 E. , 2023/6283 K.

4306-85ae-30c1-2a4c.txt

 

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir ... Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalının ortak alana müdahalede bulunarak dairesine kattığını, mahkemece davalının müdahalesinin meni ile ortak yerin eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

 

Kaynak: 5. Hukuk Dairesi 2022/15710 E. , 2023/6283 K.

3. Ortak Alanlar Üzerinde Kat Maliklerinin Hakkı

Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Ancak bu hak, ortak alanın tek bir kat maliki tarafından dilediği gibi kullanılabileceği anlamına gelmez. Ortak yerler, niteliğine göre bütün maliklerin ortak yararlanmasına açık olmak zorundadır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Madde 16

 

Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=634&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

Bu hüküm gereği, ortak alan üzerinde özel kullanım kuran, alanı kapatan veya diğer maliklerin kullanımını engelleyen kişi, diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına müdahale etmiş olur.

4. Eski Hale İade Davasının Hukuki Dayanağı

Ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davalarının temel dayanakları, Türk Medeni Kanunu m. 683 ile Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 ve 19 hükümleridir. Mülkiyet hakkı, malike haksız elatmanın önlenmesini isteme yetkisi verir. Kat mülkiyeti hukuku ise ortak alanların korunmasını ayrıca düzenler.

TÜRK MEDENİ KANUNU - Madde 683

 

Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=4721&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Madde 19

 

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. ...

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=634&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

Ayrıca KMK m. 18 de kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnememek, ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve yönetim planına riayet etmekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu çerçevede ortak alanda yapılan izinsiz müdahaleler yalnızca mimari projeye değil, aynı zamanda diğer maliklerin mülkiyet ve kullanma haklarına da aykırılık oluşturur.

5. Hangi Durumlarda Dava Açılabilir?

Aşağıdaki hâllerde genel olarak ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davası açılması gündeme gelir:

• ortak alanın özel kullanıma kapatılması,

• ortak yerin bağımsız bölüme katılması,

• projeye aykırı inşaat veya tesis yapılması,

• ortak garaj, bahçe, koridor, teras, çatı, sığınak gibi yerlerin işgal edilmesi,

• ortak alana tente, platform, duvar, kapı, sundurma, depo, muhdesat yapılması,

• ortak kullanım düzeninin tek taraflı değiştirilmesi,

• ortak yerin sadece bazı maliklere tahsis edilmesi.

Bu konuda Yargıtay kararları oldukça istikrarlıdır. Ortak alanın projeye aykırı şekilde değiştirilmesi veya özel kullanıma ayrılması hâlinde mahkemeler müdahalenin men’i ve eski hale getirme kararı verebilmektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2023/9440 E. , 2023/12413 K.

5391-8687-c213-d14b.txt

 

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı tarafın apartmanın ortak yerlerine şirketinin malzemelerini koymak sureti ile ortak yerleri depo olarak kullandığını bahçenin yalnızca kendi kullanımına tahsis edecek şekilde çevirerek ... kapı yaptırdığını ve yine sundurma yaparak ortak alanlara müdahalede bulduğunu ... ortak yerlere yapılan müdahalenin önlenmesine, ortak yerlere izinsiz yapılan eklentilerin kal'ine karar verilmesini talep etmiştir.

 

Kaynak: 5. Hukuk Dairesi 2023/9440 E. , 2023/12413 K.

6. Tüm Kat Maliklerinin Rızası veya Oybirliği Gerekir mi?

Bu sorunun cevabı, müdahalenin niteliğine göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19’da ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için beşte dört yazılı rıza aranırken, Yargıtay bazı esaslı tadilatlar ve projeyi değiştiren işlemler bakımından tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerektiğini vurgulamaktadır. Özellikle onaylı mimari projede ortak alan olan yerlerde yapılan ve mimari proje değişikliğini gerektiren esaslı tadilatlarda, sadece belediye onayı yeterli görülmemektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2017/9414 E. , 2018/6347 K.

5569-ebfd-d91b-ed54.txt

 

Dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan ortak alana elatmanın önlenmesi ve projeye aykırılık nedeniyle eski hale iade istemine ilişkindir ... yapılan tüm imalatların anayapının onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu tespit edilmiştir. Bu nitelikteki tadilatlar mimari proje değişikliğini gerektirdiği için anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar ile mümkündür.

 

Kaynak: 20. Hukuk Dairesi 2017/9414 E. , 2018/6347 K.

Benzer şekilde Yargıtay, onaylı mimari projeye aykırı her türlü tadilatın geçerli sayılabilmesi için yalnızca belediye onayının yeterli olmadığını; ilgili tarihteki kat maliklerinin onayının da bulunması gerektiğini belirtmektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2017/3832 E. , 2017/6562 K.

a295-82ab-9102-a936.txt

 

... onaylı mimari projede tadilat yapan projenin geçerli olabilmesi için salt belediyece onaylanması yeterli bulunmayıp, onaylı mimari projeye aykırı her türlü inşaat ve tadilatın mutlaka bu tadilata ait projenin onaylandığı tarihteki tüm kat maliklerinin onayının alınması zorunludur

 

Kaynak: 20. Hukuk Dairesi 2017/3832 E. , 2017/6562 K.

7. Davayı Kim Açabilir?

Uygulamada en önemli sorunlardan biri aktif dava ehliyeti, yani davayı kimin açabileceğidir. Ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davaları, esasen mülkiyet hakkına dayalı davalardır. Bu nedenle davayı kural olarak kat malikleri açabilir.

Yönetici ise, kat maliki değilse bu davayı kendiliğinden açamaz; ancak kat malikleri kurulunca özellikle yetkilendirilmiş olması hâlinde dava açabilir.

 

1. Hukuk Dairesi 2015/7428 E. , 2015/8907 K.

9c0b-633e-5922-522a.txt

 

Anataşınmazın ortak yerlerine elatmanın önlenmesine ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır ... Kat Mülkiyeti Kanununun ... yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak ... kat malikleri kurulu tarafından özellikle yetkilendirilmiş olması halinde böyle bir davayı açabilir

 

Kaynak: 18. Hukuk Dairesi 2015/7428 E. , 2015/8907 K.

Aynı ilke sonraki kararlarda da tekrarlanmıştır.

 

1. Hukuk Dairesi 2016/950 E. , 2016/1957 K.

bb74-50f7-1815-2e90.txt

 

... ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır ... kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir

 

Kaynak: 18. Hukuk Dairesi 2016/950 E. , 2016/1957 K.

Dolayısıyla, bir apartman yöneticisinin dava açmadan önce kat malikleri kurulu kararı ile açıkça yetkilendirilmiş olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.

8. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Ek Madde 1

 

Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözülür.

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=634&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır.

9. Davada Neler Talep Edilebilir?

Ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davasında genellikle şu talepler birlikte ileri sürülür:

• ortak alana müdahalenin önlenmesi,

• projeye aykırı imalatların kaldırılması,

• ortak yerin eski hale getirilmesi,

• yapılan muhdesatın kal’i veya yıkımı,

• işgal edilen alanın boşaltılması,

• gerekiyorsa ecrimisil veya tazminat,

• yargılama gideri ve vekâlet ücreti.

Yargıtay uygulaması, ortak alana yapılan izinsiz tesislerin kaldırılması ve ortak yerin proje ve ortak kullanım amacına uygun hale getirilmesini kabul etmektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2023/11329 E. , 2024/518 K.

a8df-227a-3d47-0b37.txt

 

... davalıların apartman ortak alanına zemin platform ve platform üzerine tente inşa ettiklerini ... ortak alana tecavüzün önlenmesi için müdahale edilerek gereken yıkım (eski hale getirme) kararının verilmesini ... talep etmiştir

 

Kaynak: 5. Hukuk Dairesi 2023/11329 E. , 2024/518 K.

10. Hakimin Müdahalesi Yolu ile Çözüm Mümkün mü?

Bazı hâllerde dava açılmadan veya dava ile birlikte hakimin müdahalesi de gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’e göre, kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören malik veya maliklerin hâkimin müdahalesini isteme hakkı vardır. Hâkim, kısa bir süre vererek aykırılığın giderilmesini emredebilir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Madde 33

 

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra ... kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

 

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=634&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5

Bu yol, özellikle ortak alandaki müdahalenin kısa sürede kaldırılması gereken durumlarda önem taşıyabilir.

11. Kiracı veya Üçüncü Kişi Müdahalesinde Dava Açılabilir mi?

Evet. Ortak alana müdahaleyi bizzat malik değil de kiracı veya başka bir kullanıcı gerçekleştiriyorsa, dava yine açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, bağımsız bölümden kira veya başka bir nedenle faydalanan kişilerin de kat maliklerinin borçlarına tabi olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay da kiracı ve malik arasındaki sorumluluğu olayın niteliğine göre birlikte değerlendirmektedir.

 

1. Hukuk Dairesi 2017/4726 E. , 2017/9058 K.

ce6d-1b4e-8e62-d0f5.txt

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ... kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ... uygulanacağı, bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu oldukları hükme bağlanmıştır

 

Kaynak: 20. Hukuk Dairesi 2017/4726 E. , 2017/9058 K.

12. Deliller ve İspat Araçları

Bu davalarda en önemli deliller şunlardır:

• onaylı mimari proje,

• tapu kayıtları ve yönetim planı,

• belediye yazışmaları ve ruhsat durumu,

• kat malikleri kurulu kararları,

• ihta ameler,

• fotoğraf ve video kayıtları,

• bilirkişi incelemesi,

• keşif,

• tanık beyanları,

• delil tespiti dosyaları.

Özellikle projeye aykırılık iddiası bulunan davalarda mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması uygulamada son derece yaygındır. Müdahalenin ortak alana mı yoksa bağımsız bölüme mi yapıldığının, imalatın projeye aykırı olup olmadığının ve eski hale getirme gerekip gerekmediğinin teknik olarak belirlenmesi gerekir.

13. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Hatalar

Bu davalarda en sık yapılan hatalar şunlardır:

• ortak alan niteliği açıkça belirlenmeden dava açılması,

• onaylı mimari projenin dosyaya sunulmaması,

• kat malikleri kurulunun yetkilendirme kararının alınmaması,

• belediye onayının kat maliki rızası yerine geçtiğinin zannedilmesi,

• yalnızca sözlü muvafakate dayanılması,

• kiracı ile malikin sorumluluk ilişkisinin doğru kurulmaması,

• müdahalenin sadece kullanım ihtilafı mı yoksa projeye aykırılık mı olduğunun ayrıştırılmaması.

Özellikle ortak otopark, bahçe, teras, çatı ve koridor uyuşmazlıklarında, teknik proje ve yönetim planı incelenmeden yapılan hukuki değerlendirmeler eksik kalabilir.

14. Ecrimisil veya Tazminat İstenebilir mi?

Bazı durumlarda yalnızca müdahalenin önlenmesi değil, ortak alanın haksız kullanımı nedeniyle ecrimisil ya da zararın giderilmesi de gündeme gelebilir. Yargıtay uygulamasında, ortak alanın ekonomik amaçla veya tek taraflı olarak kullanılması hâlinde bu başlık ayrıca değerlendirilmiştir.

 

1. Hukuk Dairesi 2022/5217 E. , 2023/6113 K.

f5cb-874e-3836-4b34.txt

 

Davalının ortak alana el atması haksız eylem niteliğinde olduğuna ... ortak alana el atan ... kişinin haksız işgal tazminatı ödemesi gerektiğine hükmederek ...

 

Kaynak: 7. Hukuk Dairesi 2022/5217 E. , 2023/6113 K.

Her somut olayda ecrimisil talebinin şartları ayrıca değerlendirilmelidir; ancak ortak yerin uzun süreli ve münhasır kullanımı söz konusuysa bu ihtimal göz ardı edilmemelidir.

15. Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale iade davası, apartman ve site yaşamında mülkiyet hakkının, ortak kullanım düzeninin ve mimari projenin korunmasını sağlayan en önemli dava türlerinden biridir. Ortak bahçe, koridor, teras, çatı, sığınak, garaj, otopark ve benzeri alanlara yapılan izinsiz müdahaleler; yalnızca fiili rahatsızlık doğurmaz, aynı zamanda diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını ihlal eder.

Bu nedenle ortak alana yapılan müdahalelerde şu temel sorular sorulmalıdır:

• Müdahale edilen yer ortak alan mı?

• Onaylı mimari projeye aykırılık var mı?

• Tüm maliklerin veya kanunda öngörülen çoğunluğun yazılı rızası bulunuyor mu?

• Davayı açacak kişinin aktif dava ehliyeti var mı?

• Eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi için teknik ve hukuki deliller yeterli mi?

İstanbul’daki apartman ve site uyuşmazlıklarında, özellikle ortak alan işgali ve projeye aykırılık sorunlarında, sürecin teknik proje ve içtihatlar ışığında değerlendirilmesi önemlidir. Bu nedenle bir İstanbul avukat veya özellikle bölgesel tecrübe bakımından bir Gaziosmanpaşa avukat ile dosyanın incelenmesi hak kaybı yaşanmaması açısından faydalı olabilir. İnte ette Avukat Süleyman Aygül veya Aygül Hukuk Bürosu gibi aramalar yapan kişiler bakımından da önemli olan, ortak alanın statüsünün, projeye aykırılığın ve dava şartlarının hukuken doğru analiz edilmesidir.

Bu içerik yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır; somut olaylara ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kesin değerlendirme için bir avukata başvurulmalıdır.