Kirayı Sürekli Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? "İki Haklı İhtar"

Giriş: Ödemek Yetmez, Zamanında Ödemek Gerekir

Kira ilişkisinde kiracının asli borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte (Ö eğin: Her ayın 1'i ile 5'i arası) ödemektir. Ancak uygulamada birçok kiracı, "Nasıl olsa ödüyorum" rahatlığıyla ödemeleri ay sonuna sarkıtmaktadır. Bu durum mülk sahibi için bir finansman yükü ve stres kaynağıdır. Bir önceki makalemizde "hiç ödemeyen" kiracılar için icra takibini anlatmıştık. Bu makalemizde ise "ödüyor ama geç ödüyor" diyen mülk sahiplerinin can simidi olan TBK Madde 352/2: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye davasını inceleyeceğiz.

"İki Haklı İhtar" Nedir? Şartları Nelerdir?

Kiracıyı bu sebeple tahliye edebilmek için, rastgele iki ihtar çekmek yetmez. Kanun koyucu çok sıkı şartlar aramaktadır. Gaziosmanpaşa Aygül Hukuk Bürosu olarak davalarda en sık gördüğümüz hatalar şunlardır:

1. Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı (En Önemli Kural): İki ihtarın da aynı kira yılı içerisinde çekilmiş olması gerekir.

   • Ö ek: Kira sözleşmeniz 1 Ocak - 31 Aralık dönemini kapsıyorsa; ihtarların ikisi de bu tarih aralığında olmalıdır. Biri Aralık 2024'te, diğeri Ocak 2025'te çekilen ihtarlarla bu dava açılamaz.

2. İki Farklı Aya Ait Olmalı: Aynı ayın kirası için iki kere ihtar çekilmez. Ö eğin; hem Ocak ayı kirası için hem de Şubat ayı kirası için ayrı ayrı gecikme yaşanmalı ve ayrı ayrı ihtar gönderilmelidir.

3. İhtar "Haklı" Olmalı: İhtarın çekildiği tarihte kira borcunun gerçekten ödenmemiş olması gerekir.

   • Senaryo: Kiracı ayın 5'inde ödemesi gereken kirayı ödemedi. Siz ayın 6'sında Noterden ihtar çektiniz. Kiracı ihtar eline geçmeden ayın 7'sinde parayı yatırdı. Bu durumda ihtar tebliğ edildiğinde borç olmadığı için, bu ihtar bazı durumlarda tartışmalı hale gelebilir. Ancak genelde "keşide tarihi" (notere veriliş) esas alınır.

   • Dikkat: Kiracı eksik ödeme yapıyorsa (ö eğin yasal zammı yapmadıysa), eksik kalan kısım için çekilen ihtar da "Haklı İhtar"dır. Doğru tutarı öğrenmek için Kira Artış Hesaplama Robotumuzu kullanın.

4. İhtarın Şekli (Yazılı Olmalı): Kanun "yazılı bildirim" arar. Noterden gönderilen ihta ame veya İcra Dairesinden gönderilen ödeme emri (Ö ek 13) geçerli ve ispatı en kolay yollardır.

Süreç Nasıl İşler? Adım Adım Strateji

Adım 1: Birinci Gecikme ve İhtar Kiracı ödeme gününü geçirdi (Ö : Ocak kirası). Hemen ertesi gün Noterden ihta ame gönderin veya İcra takibi başlatın.

• Sonuç: Kiracı ihtarı aldı, korktu ve parayı ödedi. Sorun yok, "Birinci Haklı İhtarı" cebimize koyduk.

Adım 2: İkinci Gecikme ve İhtar Aynı kira yılı içinde kiracı tekrar geciktirdi (Ö : Mayıs kirası). Yine beklemeden Noterden ikinci ihta ameyi gönderin veya ikinci bir icra takibi açın.

• Sonuç: Kiracı parayı yine ödedi. Normalde "borç bitti" sanılır ama hayır; artık "tahliye hakkı" doğdu.

Adım 3: Dava Açma Zamanı (Kira Yılı Sonu) İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra, hemen dava açamazsınız. Kira yılının bitmesini beklemeniz gerekir. Kira yılı bittikten sonra 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Tahliye Davası" açmalısınız.

• Ö ek: Sözleşme 1 Ocak - 31 Aralık arası ise; 1 Ocak - 31 Ocak tarihleri arasında davanızı açmalısınız. Bu süreyi kaçırırsanız hakkınız yanar!

Whatsapp veya SMS İhtar Sayılır mı?

Müvekkillerimizden en sık gelen soru: "Avukat bey, Whatsapp'tan yazdım 'tamam ödeyeceğim' dedi, bu ihtar sayılmaz mı?" Yargıtay'ın son dönemde elektronik delillere bakışı esnesede, "İki Haklı İhtar" davaları çok teknik davalardır. Whatsapp mesajının tebliğ tarihi, içeriği ve karşı tarafın aldığı net olmayabilir. Av. Süleyman Aygül olarak tavsiyemiz; riske girmemek için mutlaka Noter veya İcra kanalıyla resmi işlem yapmanızdır. Masraf yapmaktan kaçınmak, size yıllarca sürecek bir kiracı sorunu olarak geri dönebilir.

Neden "İcra Takibi" ile İhtar Daha Avantajlı?

Noterden ihtar çekmek sadece bir uyarıdır. Ancak İcra Dairesinden "Ödeme Emri" göndermek hem ihtar yerine geçer hem de kiracının mallarına haciz koyma hakkı verir. Bu nedenle hukuk büromuz, gecikmelerde genellikle icra takibi yolunu tercih etmektedir.

4. Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 352/2 (İki Haklı İhtar).

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve 3. Hukuk Dairesi Yerleşik İçtihatları.

• Tebligat Kanunu Hükümleri.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kiracı ihtarı aldıktan hemen sonra parayı ödedi, yine de tahliye edebilir miyim? Evet, edebilirsiniz. Bu davanın amacı "parayı tahsil etmek" değil, "ödeme alışkanlığı bozuk olan kiracıyı çıkarmak"tır. Kiracı parayı sonradan ödese bile, o ihtar "haklı" sayılır ve hanesine bir eksi puan olarak yazılır. İki eksi puanı alan kiracı tahliye edilir.

Soru 2: Sözleşmem yok (sözlü), iki haklı ihtar yapabilir miyim? Yapabilirsiniz ancak kira başlangıç tarihini ve kira yılını ispatlamanız zorlaşır. Kiracı "kira yılımız Mart ayında başlıyor" derse ve siz aksini ispatlayamazsanız, "aynı kira yılı içinde olma" şartını kaybedebilirsiniz. Bu tür durumlarda öncelikle Aygül Hukuk Bürosu ile görüşüp strateji belirlemelisiniz.

Soru 3: Eksik kira ödemesi için ihtar çeksem geçerli olur mu? Kesinlikle geçerlidir. Ö eğin kiracı 20.000 TL yerine 15.000 TL yatırdı. Kalan 5.000 TL için çektiğiniz ihtar, "Haklı İhtar" yerine geçer. Yasal kira artışınızı doğru hesapladığınızdan emin olmak için Kira Artış Hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Soru 4: Aidatları ödemediği için çektiğim ihtar sayılır mı? Hayır. "İki Haklı İhtar" davası sadece kira bedelinin ödenmemesi durumunda geçerlidir. Aidat ödenmemesi tahliye sebebidir (temerrüt) ancak "iki haklı ihtar" kapsamına girmez. Aidat için farklı bir tahliye yolu izlenmelidir.

Soru 5: İhta ameyi kiracının eşine veya çocuğuna tebliğ etsek olur mu? Tebligat Kanunu'na göre aynı konutta oturan ehil (yetişkin) aile bireylerine yapılan tebligat geçerlidir. Ancak tebligatın usulüne uygun yapılması şarttır. Usulsüz tebligat, ihtarın geçersiz sayılmasına neden olur ve davanız reddedilir.