Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? İcra Takibi ve 30 Günlük Kritik Süre (Temerrüt)

Giriş: "İdare Etme" Dönemi Bitti, Hukuki Süreç Başlasın

Mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiler genellikle karşılıklı güvene dayanır. Ancak Gaziosmanpaşa ve çevresinde sıkça karşılaştığımız üzere, kiracının ödemeleri aksatması bir alışkanlık haline geldiğinde, mülk sahibi için maddi zarar katlanarak büyür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 315, kirasını ödemeyen kiracıya karşı mülk sahibine çok güçlü bir hak tanımıştır: Temerrüt Nedeniyle Tahliye. Bu yöntem, "İhtiyaç sebebiyle tahliye" davaları gibi 2-3 yıl sürmez; icra hukuku kuralları işlediği için çok daha hızlı sonuçlanır.

Adım Adım Süreç: "Ö ek 13" Takibi Nedir?

Kirasını alamayan mülk sahibinin izlemesi gereken yol haritası şöyledir:

1. Doğru Tutarın Tespiti: Öncelikle kiracının ne kadar borcu olduğu netleştirilmelidir. Sadece kira bedeli değil, ödenmeyen aidatlar da tahliye sebebidir.

• Uyarı: Kiracı "Ben zammı kabul etmiyorum, eski kirayı yatırıyorum" diyorsa, aradaki farkı da icra takibine koyabilirsiniz. Ancak yasal zammı doğru hesapladığınızdan emin olun. Bunun için Aygül Hukuk Bürosu web sitesindeki Kira Artış Hesaplama Robotu'nu kullanarak yasal artış oranını belirleyin.

2. İcra Dairesine Başvuru (Tahliye Talepli Takip): Avukatınız aracılığıyla İcra Dairesine başvurarak, kiracıya "Ö ek 13" adı verilen özel bir ödeme emri gönderirsiniz. Bu belge, sıradan bir icra kağıdı değildir; üzerinde açıkça "Borcu 30 gün içinde öde, yoksa tahliye edileceksin" ihtarı yazar.

3. Kritik "30 Gün" Kuralı: Ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra iki önemli süre işlemeye başlar:

• 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı "Benim borcum yok" veya "İmza benim değil" diyorsa 7 gün içinde itiraz etmelidir.

• 30 Günlük Ödeme Süresi: Kiracı borcu kabul ediyorsa, tebligatı aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde borcun tamamını (faiz ve masraflar dahil) icra dosyasına yatırmalıdır.

Senaryo A: Kiracı 30 Gün İçinde Ödemezse İşte mülk sahibinin kazandığı an budur. Kiracı, 30. günün mesai bitimine kadar borcu ödemezse (veya eksik öderse), temerrüde düşmüş sayılır. Bu aşamada Av. Süleyman Aygül yönetimindeki ekibimiz derhal İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Tahliye Davası" açar. Bu dava, duruşmalı olsa da teknik bir incelemedir. Hakim "Ödeme dekontu var mı?" diye bakar, yoksa tek celsede tahliye kararı verir.

Senaryo B: Kiracı Öderse (İki Haklı İhtar Kozu) Kiracı icra kağıdını görünce korkup 30 gün içinde parayı yatırırsa, mevcut tahliye talebiniz düşer ve kiracı oturmaya devam eder. ANCAK; bir kira dönemi (1 yıl) içinde kiracıya bu şekilde iki kez haklı icra takibi (veya noter ihtarı) yaparsanız, kira dönemi sonunda "İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası" açma hakkını kazanırsınız. Yani parayı ödese bile, sürekli geç ödemeyi alışkanlık haline getirdiği için tahliye edilebilir.

Eksik Ödeme Tahliye Sebebi midir?

Evet. Kiracı borcun %99'unu ödeyip, 1 TL'sini bile eksik bıraksa tahliye edilebilir. Ö eğin; Kira Artış Hesaplama Robotu ile hesapladığınız yasal kira 20.000 TL iken kiracı inatla 15.000 TL yatırıyorsa, aradaki 5.000 TL'lik farklar için icra takibi başlatabilir ve 30 gün içinde ödenmezse tahliye edebilirsiniz. Yargıtay bu konuda çok nettir.

Depozito Kiraya Sayılır mı?

Hayır, sayılmaz. Kiracılar sıkça "Bu ay kirayı ödemiyorum, depozitodan düş" savunmasını yapar. Ancak hukuken depozito, evin hasarlarına teminattır; kira bedeli yerine geçmez. Kiracı depozitoya güvenerek ödeme yapmazsa temerrüde düşer ve tahliye edilir.

4. Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 315 (Temerrüt).

• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu, Madde 269 (Tahliye Emri).

• Yargıtay İçtihatları (Eksik ödemenin tahliye sebebi sayılması).

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Avukatsız icra takibi başlatabilir miyim? Teorik olarak evet, ancak pratikte çok risklidir. "Tahliye talepli" kutucuğunu işaretlemeyi unutursanız veya tebligat aşamalarını takip edemezseniz, aylar süren emeğiniz boşa gider. Gaziosmanpaşa bölgesindeki işlemlerinizde Aygül Hukuk Bürosu profesyonel destek sunmaktadır.

Soru 2: Kiracı 31. gün ödeme yaptı, tahliye durur mu? Hayır, durmaz. 30 günlük süre hak düşürücü süredir (kesindir). 31. gün yapılan ödeme, borcu kapatır ama tahliye davası açılmasını engellemez. Kiracı yine de evden çıkarılır.

Soru 3: Aidat ödenmemesi tahliye sebebi midir? Evet. Kira sözleşmesine göre aidat ödeme yükümlülüğü kiracıdaysa, ödenmeyen aidatlar da "kira borcu" gibi işlem görür. Kiracıya aidat borcu için de 30 günlük ödeme emri gönderilerek tahliyesi istenebilir.

Soru 4: Kiracı kapıyı açmıyor, tebligat ulaşmıyor. Ne yapmalıyım? Tebligat Kanunu'nun 21. veya 35. maddelerine göre (muhtara tebligat veya MERNİS adresine tebligat) işlem yapılır. Kiracının tebligatı almaması süreci durdurmaz, aksine hızlandırabilir.