KİRA DAVALARINDA BİLİNMESİ GEREKEN SÜRELER

KİRA DAVALARINDA SÜRELER: HUKUKİ İNCELEME VE UYGULAMALAR

1. GİRİŞ Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen ve Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuat çerçevesinde ele alınan sözleşmelerdir. Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümü noktasında sürelere riayet edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu çalışma, kira davalarında sürelerin hukuki dayanaklarını, Yargıtay içtihatları ve akademik kaynaklar ışığında detaylı olarak ele almayı amaçlamaktadır.

2. TAHLİYE DAVALARINDA SÜRELER

2.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

İhta ame Süresi: Kiracıya gönderilecek ödeme ihta amesinin, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için en az 30 gün içinde borcun ödenmesi gerektiğini belirtmesi zorunludur (TBK m. 315).
Dava Açma Süresi: İhtarın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmaması durumunda tahliye davası açılabilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Aynı kira yılı içinde en az iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.

2.2. Kira Süresinin Bitimi Nedeniyle Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir (TBK m. 347).

2.3. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Dava Açma Süresi: Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya verenin bu hak düşecektir (Yargıtay 6. HD, E. 2016/4893, K. 2017/5832).

3. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA SÜRELER

Dava Açma Süresi: Kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davasını yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce açmalıdır. Ancak dava süresi içinde açılmamış olsa bile, kiracıya tebliğ edilen ihtarla birlikte ilk kira artış döneminden itibaren mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli geçerli olur (TBK m. 344).

4. KİRA UYARLAMA DAVALARINDA SÜRELER

Dava Açma Süresi: Kiracının olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasını talep etmesi halinde, uyarlama davası sözleşme devam ettiği sürece her zaman açılabilir (TBK m. 138).

5. İTİRAZ VE ŞİKAYET SÜRELERİ

İcra Takibine İtiraz: Kiracı, kira borcuna ilişkin olarak başlatılan icra takibine karşı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK m. 62).
İcra Takibinin Kesinleşmesi: 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve icra işlemleri devam eder.
İcra Mahkemesine Şikayet: Hukuka aykırı icra işlemlerine karşı 7 gün içinde icra mahkemesine şikayette bulunulabilir (İİK m. 16).

6. KİRA ALACAKLARINA İLİŞKİN ZAMANAŞIMI SÜRELERİ

Kira Alacağı: 5 yıl (TBK m. 147/3).
Yan Giderler (aidat, fatura vb.): 5 yıl (TBK m. 146).
Tazminat ve Haksız Kullanım Bedeli: 10 yıl (TBK m. 146).

7. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME Kira hukukuna ilişkin davalarda sürelerin dikkatli bir şekilde takip edilmesi tarafların hak kaybına uğramaması açısından büyük önem taşımaktadır. Sürelerin kaçırılması halinde, hukuki taleplerin ileri sürülememesi veya dava hakkının kaybolması gibi olumsuz sonuçlarla karşılaşılabilir.

Bu nedenle, hem kiracılar hem de kiraya verenler, mevzuatta öngörülen süreleri bilerek hareket etmeli ve gerekmesi halinde profesyonel hukuki destek almalıdırlar.

KAYNAKÇA