Kentsel Dönüşümde Devrim: "Salt Çoğunluk" Kararı ve İnşaat Sözleşmesi Süreci

Giriş: Yıkım Sonrası Hukuki Durum ve "Arsa" Vasfı Riskli yapının yıktırılmasıyla birlikte, kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erer ve taşınmaz "arsa" vasfını kazanır. Bu aşama, kentsel dönüşümün en stratejik noktasıdır çünkü artık binadaki daireler değil, arsa üzerindeki paylar söz konusudur. Daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve taşınmaz, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Arsa haline gelen bu taşınmaz üzerinde yapılacak yeni binanın nasıl olacağı, hangi müteahhitle çalışılacağı ve paylaşımın nasıl yapılacağı, maliklerin alacağı kararlara bağlıdır.

Yeni Düzenleme: Salt Çoğunluk (%50+1) ile Karar Alma Dönemi Eskiden kentsel dönüşüm kararları için maliklerin 2/3 çoğunluğunun onayı gerekiyordu ve bu durum, özellikle miras yoluyla intikal etmiş veya çok ortaklı binalarda sürecin tıkanmasına neden oluyordu. Ancak 6306 sayılı Kanun'da yapılan kritik değişiklikle (7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile) artık "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" ile karar alınabilmektedir. Bu kapsamda; parsellerin tevhit edilmesi (birleştirilmesi), ifrazı (bölünmesi), yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleriyle yeniden değerlendirilmesi gibi hayati kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%51) ile alınabilir. Bu değişiklik, Gaziosmanpaşa'daki kentsel dönüşüm projelerinin önündeki en büyük hukuki engeli kaldırmıştır.

Karara Katılmayan (Azınlıkta Kalan) Maliklerin Durumu ve Tebligat Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, bu karara katılmayan azınlık hisse sahiplerinin durumu büyük önem taşır. Süreç şu şekilde işler: Salt çoğunlukla karar alan malikler, aldıkları kararı ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifi, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan etmek suretiyle bildirirler. Eski sistemdeki gibi kapı kapı dolaşıp tebligat yapma zorunluluğu esnetilmiştir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde; teklifin incelenmesi veya kabul edilmesi için 15 günlük süre verildiği, bu süre içinde kabul edilmezse arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı açıkça ihtar edilir.

Hisselerin Açık Artırma ile Satışı Verilen 15 günlük süre içinde anlaşmaya yanaşmayan maliklerin hisseleri için satış süreci başlar. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Eğer diğer paydaşlar bu hisseleri almazsa; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu paylar, rayiç bedeli Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. Riskli yapılarda (tekil binalarda) ise; anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Satış işlemi gerçekleştikten sonra tapu devri yapılır ve inşaat süreci başlar

Müteahhidin İşi Yapmaması veya Gecikmesi Halinde Sözleşmenin Feshi Müvekkillerimizin en sık karşılaştığı mağduriyetlerden biri, müteahhidin sözleşmeyi imzaladıktan sonra inşaata başlamaması veya inşaatı yarım bırakmasıdır. Kanun bu konuda malikleri koruyan güçlü fesih hakları getirmiştir. Aşağıdaki hallerde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmenin fesdine karar verilebilir:

1. Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olması.

2. Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması. Bu durumlarda malikler, Başkanlığa (veya yetkili İdareye) başvurarak tespit ister. Müteahhide işe başlaması için 30 gün süre verilir. İhtara rağmen işe başlanmazsa, sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Müteahhit Payına Düşen Dairelerin Satış Kısıtlaması İnşaat devam ederken müteahhidin, arsa payı karşılığı (kat karşılığı) aldığı daireleri üçüncü kişilere satıp projeyi tamamlamadan kaçmasını önlemek için "hak ediş" sistemi getirilmiştir. Müteahhitlerin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış izni verir. Yani inşaat %50 seviyesindeyse, müteahhit kendisine düşen dairelerin en fazla %40'ını satabilir. Müteahhidin tüm dairelerini satabilmesi için inşaatı tamamen bitirmesi veya tüm maliklerin muvafakatini alması gerekir.

Hukuki Tavsiye Kentsel dönüşüm sözleşmeleri (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), teknik ve hukuki terimlerin yoğun olduğu, uzun vadeli ve bağlayıcı sözleşmelerdir. "Salt çoğunluk" kuralı süreci hızlandırsa da, sözleşme şartlarının (teknik şartname, teslim süresi, cezai şartlar, teminatlar) doğru belirlenmesi hayati önem taşır. Hak kaybına uğramamak ve ileride "fesih" süreçleriyle uğraşmamak için sözleşme aşamasında mutlaka uzman bir hukukçudan destek alınmalıdır.

 Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Apartmanımızda 10 daire var, kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin onayı gerekir? Eskiden 2/3 çoğunluk (7 kişi) gerekirken, yeni kanunla "salt çoğunluk" yani hisse payları oranında %50+1 yeterlidir. Hisselerin eşit olduğunu varsayarsak 6 kişinin onayı yeterli olacaktır.

Soru 2: Çoğunluk kararına katılmazsam evim elimden alınır mı? Karara katılmazsanız, noter veya muhtarlık ilanı ile size 15 gün süre verilir. Yine katılmazsanız hisseniz rayiç bedel üzerinden açık artırma ile öncelikle diğer komşularınıza, satılmazsa İdareye/Hazineye satılır. Yani mülkiyetiniz bedeli karşılığında el değiştirir.

Soru 3: Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, ne yapabiliriz? Eğer müteahhit işe başlamadıysa (1 yıl içinde) veya işi durdurduysa (6 aydır faaliyet yoksa), maliklerin salt çoğunluğu ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurup sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

Soru 4: Müteahhit topraktan daire satabilir mi? Evet satabilir ancak sınırlama vardır. Müteahhit, inşaatın tamamlanma seviyesinin %10 eksiği kadar satış yapabilir. İnşaat bitmeden tüm dairelerini satamaz, bu da sizin garantinizdir.

6. Semantik Özet (Sürecin İşleyişi)

Aşağıdaki adımlar, riskli yapının yıkılmasından sonraki karar alma sürecini özetler:

1. Arsa Haline Gelme: Bina yıkılır, tapu "arsa" vasfına döner.

2. Toplantı ve Karar: Malikler toplanır. Arsa paylarının %50+1'i (Salt Çoğunluk) ile müteahhit ve proje seçilir.

3. Tebligat: Anlaşmayan azınlığa noter veya muhtarlık ilanı ile karar bildirilir. 15 gün süre verilir.

4. Satış (Açık Artırma): 15 günde anlaşmayanların hissesi, değer tespiti yapılarak açık artırma ile diğer ortaklara satılır.

5. Sözleşme ve İnşaat: %100 mutabakat veya satış sonrası süreç tamamlanınca inşaat başlar.

6. Fesih Hakkı: Müteahhit işi yapmazsa, salt çoğunlukla sözleşme feshedilebilir.

 Kaynakça

* 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/1 (Salt Çoğunluk Kararı). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/1 (Arsa Vasfı ve Terkin). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/1 (Karar Türleri). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/1 (Tebligat ve İlan Usulleri). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/1 (Hisse Satışı ve Açık Artırma). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/13 (Müteahhit Satış Kısıtlaması). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/14 (Sözleşmenin Feshi).