Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Süreci: İtiraz, Yıkım ve Hak Sahipliği

Giriş: Süreç Nasıl Başlar?

Kentsel dönüşüm iki şekilde başlar:

1. Vatandaş Eliyle: Kat maliklerinden biri (tek başına yeterli), lisanslı bir kuruluşa başvurup "Riskli Yapı Tespiti" (Karot testi) yaptırır.

2. İdare Eliyle: Bakanlık veya Belediye, bir bölgeyi "Riskli Alan" veya "Rezerv Yapı Alanı" ilan eder.

A. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci (En Kritik Aşama)

Binanızdan karot alındı ve "Çürük (Riskli)" raporu çıktı. Tapu Müdürlüğü size tebligat gönderir. İşte hukuk savaşı burada başlar.

• İtiraz Süresi: Tebligatı aldığınız tarihten itibaren 15 GÜN içinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile itiraz etmelisiniz.

• Teknik Heyet İncelemesi: İtirazınız üzerine üniversite hocalarından oluşan bir teknik heyet binayı tekrar inceler. Rapor hatalıysa (Ö : Karot yanlış yerden alındıysa, beton sınıfı yanlış girildiyse) riskli yapı şerhi kaldırılır.

• İptal Davası: İtirazınız reddedilirse, ret kararının tebliğinden itibaren 30 Gün içinde İdare Mahkemesi'nde "Riskli Yapı Kararının İptali" davası açmalısınız.

  • Dikkat: Bu davada mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" istenmelidir, yoksa dava sürerken bina yıkılabilir.

B. Yeni Karar Alma Nisabı: %50+1 (Salt Çoğunluk)

Eskiden binanın yenilenmesi veya müteahhide verilmesi için maliklerin arsa payı bakımından 2/3'ünün onayı gerekirdi. 7471 Sayılı Kanun (Kasım 2023 değişikliği) ile bu oran Salt Çoğunluğa (%50+1) düşürüldü.

• Anlamı: 10 daireli bir apartmanda, arsa payı %51 olan grup ne derse o olur. Müteahhit seçimi, sözleşme şartları vb. bu çoğunlukla belirlenir.

• Azınlığın Korunması: Azınlıkta kalanların "Sözleşme şartlarının ağır ve haksız olduğu" iddiasıyla dava açma hakları saklıdır.

C. Anlaşmayanların Hissesi Ne Olur? (Açık Artırma)

Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan (imza atmayan) azınlık maliklere noterden ihta ame çekilir. 15 gün süre verilir. Yine imza atmazlarsa;

1. Hisseleri, paydaşlar arasında açık artırma ile satılır.

2. Paydaşlar almazsa, Hazine tarafından kamulaştırılır veya Bakanlıkça üçüncü şahıslara satılabilir.

• Dava Yolu: Satış işlemi değerinin altında yapılırsa veya usulsüzse, İdare Mahkemesi'nde "Satış İşleminin İptali" davası açılır.

D. Tahliye ve Yıkım (Süreler Kısaldı)

Riskli yapı kesinleşince maliklere tahliye için süre verilir.

• Süre: Eskiden 60+30 gündü. Yeni kanunla tek seferde 90 günü geçmemek üzere süre verilir.

• Elektrik/Su Kesintisi: Süre dolunca İdare (Belediye), binanın elektriğini ve suyunu kestirir. Polis zoruyla tahliye yapılır.

E. Mali Haklar: Kira Yardımı mı, Faiz Desteği mi?

Devlet, kentsel dönüşüme girenlere iki teşvikten birini seçme hakkı verir (İkisini aynı anda alamazsınız):

1. Kira Yardımı: 18 ay boyunca (bazı bölgelerde daha uzun) karşılıksız ödeme. (2025 İstanbul tutarları güncellenmiştir).

2. Faiz Desteği: Bankadan dönüşüm kredisi çekerseniz, faizin önemli bir kısmını devlet öder.

Danıştay Emsal Kararları (Akademik Referanslı)

Aygül Hukuk Bürosu arşivinden, dönüşüm sürecini durduran kritik içtihatlar:

1. Karot Alma İşleminde Usulsüzlük "Riskli yapı tespiti yapılırken, yönetmelikte belirtilen sayıda ve binanın kritik taşıyıcı kolonlarından numune (karot) alınması zorunludur. Yeterli sayıda numune alınmadan veya sadece gözlemsel incelemeyle hazırlanan riskli yapı raporları bilimsel dayanaktan yoksundur ve iptal edilmelidir." Danıştay 14. Daire, Esas: 2018/2300, Karar: 2019/1250

2. Tebligatın Usulsüzlüğü ve Sürelerin Başlangıcı "Riskli yapı kararı, tapu kayıtlarındaki malikin bizzat kendisine tebliğ edilmelidir. Malikin haberi olmadan, muhtara bırakılan veya komşuya yapılan tebligatla 15 günlük itiraz süresi işlemez. Süre, vatandaşın fiilen öğrendiği tarihten başlar." Danıştay 6. Daire, Emsal Karar

3. Arsa Payı Düzeltim Davasının Etkisi "Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklerin arsa paylarının hatalı olduğu iddiasıyla açtığı 'Arsa Payı Düzeltim Davası' bekletici mesele yapılmalıdır. Çünkü arsa payı değişirse, 2/3 (veya %50+1) çoğunluk dengesi de değişecektir." Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Bilgiye Doyuran Cevaplar

1. Kiracıyım, kentsel dönüşümde haklarım neler? Kiracılar "taşınma yardımı" (tek seferlik, genelde 2 kira bedeli) alabilirler. Ancak yeni binadan daire alma hakları yoktur. Tahliye süresi dolunca evi boşaltmak zorundadırlar.

2. Müteahhit çok kötü bir sözleşme dayatıyor, imzalamak zorunda mıyım? Eğer apartmanın %50+1'i imzaladıysa, teknik olarak siz de o şartlara uymak zorundasınız. Ancak sözleşme "fahiş derecede adaletsiz" ise (Ö : Size bodrum kat, diğerlerine dubleks veriliyorsa) Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak sözleşmeye müdahale edilmesini isteyebilirsiniz.

3. Yürütmeyi durdurma kararı alırsam ne olur? Mahkeme YD kararı verirse; elektrik-su kesilemez, bina yıkılamaz, hisse satışı yapılamaz. Süreç donar. Bu süre içinde bilirkişi gelip binayı inceler. Eğer bina gerçekten sağlam çıkarsa, riskli yapı şerhi tapudan silinir.

4. Rezerv Yapı Alanı nedir? Evime el konulur mu? Rezerv alan, Bakanlığın "yeni yerleşim alanı" olarak belirlediği yerdir. Yeni yasayla artık yerleşim yerleri de (apartmanların olduğu yerler) rezerv alan ilan edilebiliyor. Burada yetki tamamen Bakanlık/TOKİ'dedir. Süreç çok hızlı işler. Mülkiyet hakkınız korunur ama yeriniz değişebilir.

5. Gaziosmanpaşa Belediyesi yıktı ama yapmıyor, ne yapmalıyım? Eğer yıkım sonrası inşaat başlamadıysa ve kira yardımları kesildiyse, idareye karşı "Hizmet Kusuru" nedeniyle Tam Yargı (Tazminat) davası açılabilir.

ÖRNEK DİLEKÇE: Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Bu dilekçe, Tapu'dan gelen "Eviniz Riskli" tebligatına karşı 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne verilecek dilekçedir.

İSTANBUL ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜNE (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü)

İTİRAZ EDEN: Ad Soyad - TC Kimlik No ADRES: ... Gaziosmanpaşa/İSTANBUL VEKİLİ: Av. Süleyman AYGÜL

KONU: .../.../2025 tarihinde tebliğ edilen "Riskli Yapı Tespit Raporuna" İTİRAZIMIZDIR.

AÇIKLAMALAR:

1- Müvekkilin maliki olduğu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel sayılı taşınmaz hakkında lisanslı firma ... tarafından hazırlanan riskli yapı raporu gerçeği yansıtmamaktadır.

2- Rapor TEKNİK VE HUKUKİ HATALARLA DOLUDUR:

• Numune Eksikliği: Binanın zemin etüdü yapılmadan ve yönetmelikte öngörülen (ö eğin en az 5 kolon) sayıdan az numune alınarak rapor hazırlanmıştır.

• Beton Dayanımı: Alınan karot numuneleri laboratuvar ortamında usulüne uygun saklanmamış, sonuçlar olduğundan düşük (C10 altı) gösterilmiştir. Oysa müvekkil 2010 yılında binayı güçlendirmiştir.

• Statik Hesap: Binanın statik hesaplamasında kullanılan parametreler hatalıdır. Bina riskli yapı sınıfına girmemektedir.

3- Söz konusu rapor, kötü niyetli bazı maliklerin binayı yıktırıp müteahhide verme amacıyla, "sipariş üzerine" hazırlattığı bir rapordur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Binamızın yeniden teknik heyetçe incelenmesini, usul ve yasaya aykırı düzenlenen RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİNİ, tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılmasını vekaleten arz ve talep ederim.

İtiraz Eden Vekili Av. Süleyman AYGÜL (e-imzalıdır)

4. Kaynakça (Akademik ve Otoriter)

• Kitap: Sancakdar, Oğuz / Altınkök, Burak. Kentsel Dönüşüm Hukuku. Seçkin Yayıncılık.

• Kitap: Ruhi, Ahmet Cemal. Kentsel Dönüşüm Davaları.

• Mevzuat: 6306 Sayılı Kanun, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği.

• İçtihat: Danıştay 14. Daire ve 6. Daire Kararları.