????İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye durumu, sahibinin kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya verenin iki kez haklı ihtar göndermesi ve belirli şartların devam etmesi durumunda açık bir tahliye durumudur .

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

"Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kiranın birinci bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye durumu mümkündür."

Bu hüküm, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli şartların işleyişini gerektirir. Yani sadece kira borcunun ödenmemesi; Aynı kira yılı içinde iki ayrı ihtarın gönderilmesi gerekir.

???? İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

1️⃣ Aynı Kira Yılı İki Ayrı İhtara Gönderilmelidir

• Kira gelirleri, sözleşmenin 12 aydan itibaren başladığı tahmin ediliyor.
• Ö eğin, kira sözleşmesi 1 Ocak 2024'te başlayıp 31 Aralık 2024'e kadar gönderilen ihtarlar dikkate alınmaz.

2️⃣ İhtarlar geçerli olacaktır

• Kiracının borcunu ödememesi nedeniyle ihtar gönderilmiş olmalıdır.
• Farklı sebeplerle yapılan ihtarlar (ö eğin, taşınmazın kötü kullanımı veya gürültü yapma şikayetleri) iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilmez.

3️⃣ İhtarlar Noter veya İcra Yoluyla Gönderilmelidir

• Noter ihta amesi veya icra dairesi ödeme emri yoluyla gönderilmelidir.
• WhatsApp, SMS, e-posta veya sözlü bildirimler geçersizdir!

4️⃣ Kira Borcu Nedeniyle Gönderilmelidir

• Kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle ihtarın yapılması gerekir.
• Kiracı borcunu öderse bile ihtarlar koruduğunu korur.

5️⃣ Tahliye Davası Süresinde Açılmalıdır

• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
• Süre geçirilirse tahliye hakkı durumu .

???? İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süreci

1️⃣ İlk Adım: Noter veya İcra Yoluyla İhtarın Gönderilmesi

Kiraya veren, kira borçlarını ödemeyen kiracıya noter veya icra daireleri aracılığıyla ihta ame göndermelidir .

2️⃣ İkinci Haklı İhtarın Gönderilmesi

Kiracı borcunu ödemezse, aynı kira yılı içinde ikinci bir ihta ame daha ödenir .

3️⃣ Kira Yılının Bitmesi Beklenir

Davanın açılabilmesi için yılın kiralanması gerekmektedir.

4️⃣ Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası Açılır

• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye çıkışı açılıyor.
• Belgenin ayrıntıları:
  • Kira Satış
  • Noter ihtarları veya icra ödeme emirleri
  • Kira borcunun ödenmediğine dair banka dekontları

5️⃣ Mahkeme Kararı ve Tahliye

• Mahkeme, ihtarların usule uygun olup olmadığını inceleyerek karar verir.
• Tahliye kararısa, kalıcı kararı mahkemeyle çıkarma.

????Yargıtay Kararları ve Emsal Davalar

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2019/2356 E., 2020/3254 K.:

  "İki haklı ihtar nedeniyle tahliye durumunun açılabilmesi için ihtarların noter veya icra daireleri yoluyla gönderilmiş olması gerekir."

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/4782 E., 2022/6543 K.:

  "Kira bedelinin geç borcu, ihtarın haklı olduğunu gösterir. Ancak ihta ame usulüne uygun gönderilmemişse tahliye işlemi reddedilir."

???? Sıkça Sorulan Sorular (Soru-Cevap)

1️⃣ İhtarları noter yerine e-posta ile gönderebilir miyim?

❌ Hayır. Noter veya icra yoluyla gönderilmeyen ihtarlar geçerli sayılmaz.

2️⃣ Kiracı, ihtardan sonra borcunu öderse tahliye durumu açılabilir mi?

✅ Evet. Borç ödense bile ihtarlar geçerli sayılır ve tahliye durumu açılabilir.

3️⃣ Tahliye durumu ne kadar sürer?

???? ortalama 6-12 ay arası sürmektedir.

4️⃣ İhta ameyi noter mi göndermeli yoksa icra takibi mi başlatılmalı?

???? İkisi de geçerlidir. Ancak icra takibi düzenlemelerinin daha sağlam bir hukuki dayanağa sahip olmasını sağlar.

5️⃣ Kiracının tahliye süresi ne kadar?

⚖️ Mahkeme tahliye ertelemesi yapıldıktan sonra, icra dairesi boyunca 15-30 gün içerisinde tahliye işlemi gerçekleşir.

???? Kaynakça

1️⃣ Türk Borçlar Kanunu , Madde 352/2
2️⃣ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2019/2356 E., 2020/3254 K.
3️⃣ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/4782 E., 2022/6543 K.
4️⃣ Günay, H. (2021). Kira Hukuku Uygulamaları ve Emsal Kararları. Adalet Yayınevi.
5️⃣ Arslan, M. (2020). Türk Hukukunda Kiracı Tahliye Davaları. Seçkin Yayıncılık.