Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri, Yetkileri ve Sorumluluğu

Apartman ve site yöneticisinin hukuki statüsü neden önemlidir?

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunların başında yöneticiyle ilgili uyuşmazlıklar gelir. Aidatların toplanması, ortak alanların korunması, bakım ve onarım süreçlerinin yürütülmesi, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması ve hesap verme yükümlülüğü gibi konular doğrudan yöneticinin görev alanına girer. Bu nedenle apartman veya site yöneticisinin hukuki statüsünün doğru anlaşılması, hem kat malikleri hem de yönetim görevi üstlenen kişiler bakımından büyük önem taşır.

Aygül Hukuk tarafından hazırlanan bu içerikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman ve site yöneticisinin kim olduğu, nasıl seçildiği, hangi yetkilere sahip olduğu, hangi sınırlar içinde hareket etmesi gerektiği, hangi durumlarda sorumlu tutulabileceği ve gerektiğinde nasıl görevden alınabileceği açıklanmaktadır. Özellikle site yönetimi uyuşmazlıkları, aidat tartışmaları ve yönetici sorumluluğuna ilişkin sorunlarda, Gaziosmanpaşa avukat arayışında bulunan kişilerin de öncelikle bu temel hukuki çerçeveyi bilmesi önem taşır.

Kat mülkiyeti hukukunda yönetici kimdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kişi “yönetici”, kurul ise “yönetim kurulu” olarak adlandırılır. Eğer binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Tüm bağımsız bölümler tek kişiye aitse, malik zaten kanunen yönetici sayılır.

Bu çerçevede yönetici, apartmanın ya da sitenin sahibi değil; kat maliklerinin ortak iradesini uygulayan yönetim temsilcisidir. Yetkisini doğrudan kanundan alan bu sıfat, yöneticinin sadece günlük işleri yürüten fiilî bir görevli olmadığını gösterir. Nitekim Yargıtay da yöneticinin klasik anlamda vekâletname ile atanmış sıradan bir vekil olmadığını, kanundan kaynaklanan temsil yetkisine sahip olduğunu vurgulamaktadır.

 

1. Hukuk Dairesi 2018/5132 E. , 2018/11140 K.

44ec-7796-4afc-7ad1.txt

 

634 sayılı Kanun’un 3. maddesinde yönetimin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Bu durumda yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Kanuni bir temsilcidir, yetkisini kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Temsil yetkisi Kanundan doğduğu için, verilecek kararın mali sonuçları kat maliklerine ait olacaktır.

 

Kaynak: 22. Hukuk Dairesi 2018/5132 E. , 2018/11140 K.

Bu nedenle yönetici, hem kanundan hem de kat malikleri kurulunun kararlarından güç alan; fakat görev alanı sınırlı bir yönetim organıdır.

Apartman veya site yöneticisi nasıl seçilir?

Yönetici seçimi esas olarak kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34 uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Bu nedenle geçerli bir seçimin varlığından söz edebilmek için yalnızca toplantıda bir isim üzerinde anlaşılmış olması yeterli değildir. Toplantının usulüne uygun çağrılmış olması, gerekli toplantı ve karar nisaplarının sağlanması ve seçim kararının karar defterine uygun şekilde geçirilmesi gerekir.

Özellikle uygulamada yöneticinin usulsüz çağrılan toplantılarda seçildiği, vekâletlerin tartışmalı olduğu veya seçim kararının açık şekilde yazılmadığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu hallerde yöneticinin temsil yetkisi ve seçimin geçerliliği sonradan uyuşmazlık konusu olabilir.

Kat malikleri bir yönetici seçemiyor veya yönetimde anlaşamıyorsa, sulh hukuk mahkemesi devreye girebilir. Kanun, böyle bir durumda kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mahkemece yönetici atanmasına imkân tanımaktadır. Mahkemece atanan yönetici de kat maliklerinin seçtiği yöneticiyle aynı yetkilere sahip olur ve aynı şekilde sorumlu tutulur.

Yöneticinin görevleri nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35, yöneticinin görevlerini ayrıntılı biçimde saymaktadır. Yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa yönetici, kanunda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür.

Bu görevlerin başında, kat malikleri kurulunca alınan kararların uygulanması gelir. Yönetici, kuruldaki kararları fiilen hayata geçiren kişidir. Ortak yerlerin bakımı, temizlik, güvenlik, sigorta, onarım ve günlük idari işler bu çerçevede yürütülür.

Yöneticinin bir diğer temel görevi aidat ve ortak giderlerin takibidir. Gerekli avansları toplamak, yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, doğan borçları ödemek ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava veya icra takibi yapmak yöneticinin görev alanına dahildir. Bu yönüyle yönetici, ortak yaşamın mali sürdürülebilirliğini sağlayan kişidir.

Kanun ayrıca defter, belge ve kayıt düzenine de özel önem vermektedir. Yönetici; kurul kararlarını, giderleri, tebligat özetlerini ve diğer gerekli kayıtları usulüne uygun şekilde deftere geçirmek ve belgeleri saklamak zorundadır. Bu yükümlülük yalnızca düzen sağlamak için değil, aynı zamanda ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı için de gereklidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 uyarınca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamalıdır. Yıllık gelir-gider tahmini, tahmini avans miktarı ve maliklere düşecek giderler bu projede yer alır. Ayrıca kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması da yöneticinin asli görevleri arasındadır.

Yöneticinin yetkileri nelerdir, sınırları nerede başlar?

Yönetici, kat mülkiyeti hukukunda güçlü ama sınırsız olmayan bir yetkiye sahiptir. Yönetici; bakım, onarım, aidat tahsili, tebligat kabulü, toplantı çağrısı, ortak giderlerin yönetimi ve kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması gibi konularda yetkilidir. Ancak bu yetki, kanun, yönetim planı ve kurul kararları ile çizilmiş bir çerçeve içinde kullanılmalıdır.

Başka bir ifadeyle yönetici, tek başına yeni kurallar koyamaz. Ö eğin aidat miktarını keyfi şekilde belirleyemez, ortak alan kullanımını maliklerin iradesi dışında değiştiremez, maliklerin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden yeni yasaklar getiremez. Bu tür konular bakımından asıl karar mercii kat malikleri kuruludur.

Yargıtay da apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığını, bu sebeple yöneticinin temsil ve dava yetkisinin ancak kanunun verdiği alanla sınırlı olduğunu istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.

 

1. Hukuk Dairesi 2022/8469 E. , 2023/3412 K.

c9cf-f1f8-5d0e-2dd1.txt

 

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir.

 

Kaynak: 3. Hukuk Dairesi 2022/8469 E. , 2023/3412 K.

Bu yaklaşım, uygulamada yöneticinin her işlemi tek başına yapamayacağını; özellikle temsil yetkisinin kapsamının dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini gösterir.

Yöneticinin hukuki ve mali sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38’e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu düzenleme, yöneticinin görevini sadakat ve özenle yürütmesi gerektiğini açıkça ortaya koyar. Dolayısıyla yönetici yalnızca iş yapmakla değil; hesap vermek, belgeleri korumak, mali işlemleri şeffaf şekilde yürütmek ve ortak menfaatleri gözetmekle de yükümlüdür.

Kanun’un 39. maddesi gereği yönetici, yönetim planında belirlenen zamanda; böyle bir belirleme yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve gider hesabı vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısının istemesi halinde ise bu hesap dönem dışında da istenebilir.

Yargıtay uygulamasında da yöneticinin sorumluluğu güçlü şekilde kabul edilmektedir. Özellikle kusur veya ihmal ile oluşan zararlar bakımından yönetici şahsen sorumlu tutulabilir.

 

1. Hukuk Dairesi 2015/12274 E. , 2016/9873 K.

9a1a-7d21-3980-151c.txt

 

Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz.

 

Kaynak: 18. Hukuk Dairesi 2015/12274 E. , 2016/9873 K.

Bu nedenle aidatların nereye harcandığının açıklanamaması, banka hesabının usulsüz kullanılması, kararların uygulanmaması, ortak alan bakımının ihmal edilmesi veya belgelerin saklanmaması gibi durumlarda yöneticinin hukuki ve mali sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yönetici ne kadar süre görev yapar ve nasıl görevden alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34’e göre yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yöneticinin yeniden seçilmesine engel yoktur. Dolayısıyla yöneticilik görevi süreklilik taşısa da her yıl yenilenen bir yönetim ilişkisidir.

Bununla birlikte, görev süresinin dolması beklenmeden yöneticinin görevden alınması da mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 41 uyarınca kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Haklı sebep; hesap vermekten kaçınma, ortak giderlerin belgesiz kullanılması, kararların uygulanmaması, çağrıların yapılmaması, ortak alan bakımında ihmal, görev kötüye kullanımı veya maliklerle güven ilişkisini ortadan kaldıran davranışlar gibi durumlarda gündeme gelebilir.

Bu noktada yöneticinin görevden alınması ile yeni yöneticinin seçilmesi sürecinin de usulüne uygun yürütülmesi gerekir. Aksi halde eski yönetici ile yeni yönetici arasında temsil yetkisi tartışmaları doğabilir.

Uygulamada en sık görülen yönetici uyuşmazlıkları

Apartman ve site yöneticisiyle ilgili uyuşmazlıklar çoğunlukla şu başlıklarda ortaya çıkar:

• yöneticinin usulsüz seçildiği iddiası,

• toplantı çağrılarının yapılmaması,

• aidat hesabının açıklanamaması,

• giderlerin belgelenmemesi,

• banka hareketlerinin şeffaf yürütülmemesi,

• ortak alan onarımının yapılmaması,

• yönetim planına aykırı işlem yapılması,

• yöneticinin yetki sınırını aşması,

• görevden alma sürecinin usulsüz yürütülmesi.

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca sözlü iddialar değil; yönetim planı, karar defteri, hazirun cetveli, banka kayıtları, gider belgeleri, işletme projesi ve ihta ameler birlikte incelenmelidir. Avukat Süleyman Aygül tarafından da vurgulandığı üzere, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında belge düzeni çoğu zaman davanın sonucunu doğrudan etkiler. Bu nedenle özellikle site yönetimi ihtilaflarında, Gaziosmanpaşa avukat desteği arayan kişilerin önce belge setini eksiksiz değerlendirmesi önemlidir.

Sonuç ve pratik değerlendirme

Apartman ve site yöneticisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yaşam düzeninin uygulanmasında merkezi role sahip bir yönetim temsilcisidir. Ancak bu temsil yetkisi sınırsız değildir. Yönetici; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Buna karşılık hesap verme, özen gösterme, belge düzenini koruma ve ortak menfaatleri gözetme yükümlülüğü güçlüdür.

Kat malikleri bakımından sağlıklı bir yönetim düzeni için yalnızca yönetici seçmek yeterli değildir. Seçimin usule uygun yapılması, mali işleyişin izlenmesi, hesapların incelenmesi ve gerektiğinde görev değişikliğinin hukuka uygun biçimde gerçekleştirilmesi gerekir. Yönetici bakımından ise en güvenli yol; tüm işlemleri yazılı yürütmek, gelir-gider belgelerini saklamak, banka hareketlerini şeffaf şekilde sürdürmek ve kurul kararlarına bağlı kalmaktır.

Aygül Hukuk olarak hazırladığımız bu içerik, kat mülkiyeti hukukunda yöneticinin hukuki konumuna ilişkin genel bir çerçeve sunmaktadır. Somut olaylarda belge durumu, yönetim planı, toplantı kararları ve uygulama biçimi birlikte değerlendirilmelidir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Somut uyuşmazlıklarda bir avukattan profesyonel hukuki destek alınmalıdır.