• 21 Kasım 2025, 15:16

ÖNALIM (ŞUF'A) HAKKINA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI

Önalım (Şuf'a) Hakkına Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

1. Genel Hususlar: Davanın Konusu ve Önemi

Önalım (Şuf'a) hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda, paydaşlardan (hissedarlardan) birinin payını üçüncü bir kişiye (yabancıya) satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu (inşai) bir haktır. Türk Medeni Kanunu m.732'de düzenlenen bu hakkın amacı; mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve hisseler arasına yabancı kişilerin girmesine engel olarak ortaklar arasındaki uyumu korumaktır.

• Önemli: Bu hak sadece "Satış" veya "Satışa eşdeğer" işlemlerde kullanılır. Hibe (bağış) veya Trampa (takas) durumunda önalım hakkı kullanılamaz.

2. Davacı (Kimler Açabilir?)

Bu davayı sadece paylı mülkiyet (hisseli tapu) sahibi olan diğer paydaşlar açabilir.

• Taşınmazda kiracı olanlar, sınırlı ayni hak sahipleri (irtifak hakkı sahibi vb.) veya alacaklılar bu davayı açamaz.

• Elbirliği Mülkiyeti (Miras): Miras kalan ve henüz paylı mülkiyete çevrilmemiş (iştirak halindeki) mallarda, mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye satamaz (hukuken geçersizdir). Ancak satış bir şekilde yapılmışsa, diğer mirasçıların tamamının onayı veya davanın birlikte açılması gerekebilir. Uygulamada şuf'a davası esasen "Paylı Mülkiyet" içindir.

3. Davalı (Kime Karşı Açılır?)

Bu davanın en çok karıştırılan kısmı budur.

• Dava, hissesini satan eski ortağa DEĞİL, hissiyeyi satın alan ÜÇÜNCÜ KİŞİYE (Yeni Malike) karşı açılır.

• Çünkü tapu artık o üçüncü kişinin üzerindedir ve iptal edilecek tapu onundur.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin Yetki).

5. Yargılama Usulü ve Süreç

• Dava dilekçesi ile süreç başlar.

• Mahkeme, davacıya "Satış bedelini ve tapu masraflarını mahkeme veznesine depo etmesi" için süre verir.

• Şuf'a bedeli (satış bedeli + harçlar) depo edildikten sonra, mahkeme tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verir.

6. Zamanaşımı (Hak Düşürücü Süreler)

Bu davada süreler çok kritiktir ve hak düşürücüdür. Süre kaçarsa hak yanar.

1. Bildirim Yapılmışsa (3 Ay): Satış işlemi, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara Noter Aracılığıyla bildirilmişse, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.

2. Bildirim Yapılmamışsa (2 Yıl): Eğer noterden bildirim yapılmadıysa (ki genelde yapılmaz), satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde her zaman dava açılabilir.

7. İspata Dair Konular ve "Bedelde Muvazaa" Sorunu

Şuf'a davalarının en büyük kavgası "Fiyat" üzerinedir.

• Senaryo: Hissenin gerçek değeri 5 Milyon TL'dir. Ancak taraflar tapu harcını az ödemek için tapuda satışı 1 Milyon TL gösterirler.

• Sonuç: Şuf'a hakkını kullanan paydaş, tapuda yazan 1 Milyon TL'yi yatırarak 5 Milyonluk hisseyi alır.

• Davalı (Alıcı) Savunması: "Biz vergiden kaçmak için düşük gösterdik, aslında 5 Milyona aldım, bu bedeli ödesin" diyebilir mi?

  • Kural: "Kimse kendi muvazaasından (hilesinden) yararlanamaz." Yargıtay, tapuda düşük gösteren alıcının bu savunmasını genellikle dinlemez.

  • İstisna: Alıcı, "Ben bedeli düşük göstermedim, bilerek yüksek gösterdim (Davacıyı caydırmak için)" derse, davacı bedelin aslında düşük olduğunu her türlü delille ispatlayabilir.

8. Harç ve Vekalet Ücreti

• Harç: Dava değeri (Tapuda gösterilen satış bedeli veya iddia edilen gerçek bedel) üzerinden Nispi Harç alınır.

• Vekalet Ücreti: Davayı kaybeden taraf (genellikle alıcı), nispi vekalet ücreti öder.

9. Özellikle Bilinmesi Gereken Hususlar (Avukatın Notu - Püf Noktalar)

Bu bölümü web sitenizde "Şuf'a Hakkını Engelleyen Haller" olarak verebilirsiniz. Müvekkil adayları en çok bunu arar:

1. Fiili Taksim Savunması (En Güçlü Savunma):

   • Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre; eğer taşınmaz hisseli olsa bile, paydaşlar kendi aralarında "kimin nereyi kullanacağını eylemli olarak belirlemişlerse" (Örn: Tarlanın sağını Ahmet, solunu Mehmet ekiyor veya binanın 1. katı Ali'nin, 2. katı Veli'nin diyerek fiilen paylaşmışlarsa), artık şuf'a davası AÇILAMAZ.

   • Gerekçe: "Kötü niyetli hak kullanımı." Zaten yerin ayrılmış, ortağının değişmesi seni etkilemez.

2. Akraba Arası Satışlar: Paydaş payını karısına, çocuğuna veya kardeşine satarsa (hibe amaçlı satış), Yargıtay bu satışlarda "miras hukukuna ilişkin amaç" güdüldüğü için şuf'a hakkının kullanılamayacağına hükmeder.

3. Paydaşa Satış: Bir paydaş, hissesini dışarıdan birine değil de, diğer bir paydaşa satarsa, üçüncü paydaşın şuf'a hakkı yoktur. (Ortak sayısını azaltmak iyidir).

10. Kararın İcrası

Tapu iptal ve tescil kararı olduğu için, karar kesinleşmeden icraya konulamaz.

11. Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/14-448 E., 2014/560 K. (Fiili Taksim): "Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaşın kullandığı bölüm belirlenmiş ise, artık o paydaşın, satılan pay dolayısıyla önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Fiili taksimin varlığı halinde önalım davası reddedilmelidir."

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (Bedelde Muvazaa): "Davalı taraf, tapuda gösterilen bedelin harçtan kaçınmak amacıyla düşük gösterildiğini, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu savunamaz. Kendi muvazaasına dayanan kişi, bu iddiasını ispatlayamaz."