• 21 Kasım 2025, 15:26

YOLSUZ TESCİL NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

1. Genel Hususlar: Davanın Konusu ve Önemi

Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1025 uyarınca; bir ayni hak (mülkiyet vb.) tapu kütüğüne yolsuz (hukuka aykırı) olarak tescil edilmişse, hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuz olduğunu iddia ederek "Tapu İptali ve Tescil Davası" açabilir.

• Yolsuz Tescil Nedir? Hukuki sebebi bulunmayan (geçersiz sözleşme), şekil şartlarına uymayan (sahte vekaletname) veya bağlayıcı olmayan bir işleme dayanarak yapılan tescildir.

• Önemi: Bu dava, mülkiyet hakkını koruyan en güçlü davadır. Tapu kaydı hatalı veya hileli bir şekilde oluşmuşsa, bu kaydı düzeltmenin tek yolu mahkeme kararıdır.

2. Yolsuz Tescil Sebepleri (Dava Açma Nedenleri)

Bu dava tek bir nedene dayanmaz. Aşağıdaki durumların hepsi "Yolsuz Tescil" sayılır ve bu davanın konusunu oluşturur:

1. Ehliyetsizlik: Tapu devri yapan kişinin işlem sırasında akli dengesinin yerinde olmaması (yaşlılık, demans, akıl hastalığı).

2. Sahtecilik: Sahte vekaletname, sahte imza veya sahte kimlik ile yapılan satışlar.

3. Muris Muvazaası: Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan devirler (Daha önce incelemiştik).

4. İrade Bozukluğu (Hata, Hile, Tehdit): Kişinin kandırılması, korkutulması veya esaslı bir hataya düşürülmesi sonucu tapuyu devretmesi (TBK 30-39).

5. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekilin, vekalet veren zararına hareket ederek taşınmazı ucuza satması veya kendi yakınına devretmesi.

6. Aile Konutu Şerhi İhlali: Eşin rızası alınmadan aile konutunun satılması.

3. Davanın Tarafları

• Davacı: Mülkiyet hakkı ihlal edilen, tapuda eski malik olarak görünen veya mirasçıları. (Hakkı zedelenen herkes).

• Davalı: Tapuda o an malik olarak görünen kişi (Yolsuz tescil adına yapılan kişi).

4. İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK 1023) - En Kritik Savunma

Bu davaların kaderini belirleyen madde TMK 1023'tür.

• Kural: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

• Anlamı: Ali, Veli'yi kandırarak evini üzerine aldı (Yolsuz Tescil). Sonra Ali, bu evi hiçbir şeyden haberi olmayan (İyiniyetli) Mehmet'e sattı. Veli, tapu iptal davası açsa bile Mehmet iyiniyetli olduğu için tapusunu iptal ettiremez. (Mehmet evi korur, Veli zararını Ali'den tazminat olarak ister).

• İstisna (Kötü Niyet): Eğer Mehmet, Ali'nin Veli'yi dolandırdığını biliyorsa veya bilebilecek durumda ise (örneğin akrabaysa, komşuyda, fiyat çok düşükse), artık iyiniyetli sayılmaz ve tapusu iptal edilir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin Yetki).

6. Zamanaşımı

• Kural Olarak Zamanaşımı YOKTUR: Yolsuz tescil, mülkiyet hakkına dayandığı için ayni bir haktır ve zamanaşımına uğramaz. 30 yıl sonra bile açılabilir.

• İstisna (Olağan Zamanaşımı - TMK 712): Eğer yolsuz tescil sahibi, tapuda malik göründüğü halde, davasız ve aralıksız 10 yıl boyunca iyi niyetle zilyetliğini sürdürürse, mülkiyeti kazanmış sayılır. 10 yıl geçtikten sonra dava açılamaz. (Bu çok nadir ve özel bir durumdur).

• Hak Düşürücü Süre (İrade Bozukluğu): Hata, hile veya tehdit (korkutma) nedeniyle tapu devredildiyse, korkunun kalktığı veya hatanın öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır (TBK 39).

7. İspat Yükü ve Deliller

• İspat yükü, tescilin yolsuz olduğunu iddia eden davacıdadır.

• Ehliyetsizlik İddiası: Adli Tıp Kurumu'ndan alınacak rapor (İşlem tarihinde kişinin akıl sağlığı) en önemli delildir.

• Sahtecilik İddiası: Kriminal inceleme, imza sirküleri, parmak izi incelemesi.

• Vekalet Kötüye Kullanma: Emsal değer raporları (Evin 5 Milyon edip 500 bine satılması), tanık beyanları, banka kayıtları.

8. Özellikle Bilinmesi Gereken Hususlar (Avukatın Notu)

1. Tedbir Talebi: Dava açılır açmaz, taşınmazın üçüncü kişilere (iyiniyetli) devrini önlemek için mahkemeden mutlaka "İhtiyati Tedbir" talep edilmelidir. Yoksa dava sürerken ev satılırsa davayı kazanmak imkansız hale gelir (Tazminata döner).

2. Mirasçılar: Muris öldükten sonra tereke iştirak halindeyse (henüz paylaşılmadıysa), davayı tüm mirasçılar birlikte açmalı veya terekeye temsilci atanmalıdır. Tek başına açılan davalar usulden reddedilebilir (Terekeye iade isteniyorsa).

3. Bedel İadesi: Davayı kaybeden (tapusu iptal edilen) davalı, evi satın alırken ödediği bedeli geri isteyebilir mi? Evet, ancak bu ayrı bir davanın veya karşı davanın konusudur (Sebepsiz zenginleşme).

9. Harç ve Vekalet Ücreti

• Nispi Harç: Taşınmazın keşifte belirlenen güncel değeri üzerinden (Binde 68,31) harç alınır. Dava değeri yüksek olduğu için masraflı bir davadır.

• Vekalet Ücreti: Davayı kazanan taraf lehine, taşınmaz değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilir.

10. Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi: "Hukukumuzda geçerli olan 'sebebe bağlılık' ilkesi gereği, tescil işleminin dayanağı olan hukuki sebep (satış sözleşmesi) geçersizse, tescil de yolsuzdur. Ehliyetsiz kişinin yaptığı devir işlemi baştan itibaren hükümsüzdür ve iyi niyet bu sakatlığı düzeltmez (ilk alan kişi için)."

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (TMK 1023): "Tapu kütüğüne güven ilkesi (TMK 1023), sadece tapu kaydına güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişileri korur. Yolsuz tescili bizzat yaptıran kişi veya kötü niyetli üçüncü kişi bu korumadan yararlanamaz."