Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
- 05 Mart 2025, 15:27
Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI – TÜM DETAYLAR
Meta Açıklama: Yazılı tahliye taahhüdü nedir? Kiracı veya ev sahibi açısından önemi nedir? Tahliye davası nasıl açılır? Yargıtay kararları ve hukuki detaylarıyla birlikte kapsamlı rehberimizi okuyun.
1. GİRİŞ
Kira hukuku, toplumun geneliyle ilgili olan ve sıklıkla uyuşmazlıklara yol açabilen bir hukuk dalıdır. Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan en önemli sorunlardan biri, kiracının kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralanan taşınmazı tahliye etmemesidir. Bu durum, mülk sahipleri için ciddi mağduriyetlere yol açabilmekte ve hukuki süreçlerin devreye girmesine neden olmaktadır.
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair verdiği yazılı beyan olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 352/1'de düzenlenmiştir. Bu taahhüt sayesinde kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı hareket etmesi halinde tahliye davası açma hakkına sahip olmaktadır. Ancak uygulamada tahliye taahhütlerinin geçerliliğine ilişkin tartışmalar ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmesi gereken hususlar mevcuttur.
Bu yazımızda, yazılı tahliye taahhüdü nasıl geçerli olur? Hangi şartlar yerine getirilmelidir? Tahliye davası nasıl açılır? gibi sorulara kapsamlı yanıtlar vereceğiz.
2. YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR? HUKUKİ DAYANAĞI NELERDİR?
TBK m. 352/1’e göre: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Bu düzenleme, kiraya verene belirli bir süre içinde tahliye hakkını kullanma imkânı tanımaktadır. Ancak tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Ek olarak, Türk hukukunda tahliye taahhütlerinin kötüye kullanımını önlemek adına belirli sınırlamalar getirilmiştir. Örneğin, haksız veya baskı altında alınan tahliye taahhütleri geçersiz sayılabilir. Yargıtay içtihatları, bu konuda emsal teşkil edecek nitelikte birçok karar ortaya koymuştur.
3. YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Bir yazılı tahliye taahhüdü aşağıdaki unsurları taşımadığı takdirde hukuken geçersiz sayılmaktadır:
✔ Yazılı şekilde düzenlenmiş olmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir, ancak noter onayı hukuki güvenliği artırmaktadır. ✔ Kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Kiracıya baskı yapılarak alınan taahhütler geçersiz sayılabilir. ✔ Belirli bir tarih içermelidir. Tarih belirtilmemiş tahliye taahhütleri hukuken bağlayıcılık taşımaz. ✔ Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olmalıdır. İmza, kiracının serbest iradesiyle verdiğini göstermek açısından gereklidir. ✔ Açık ve anlaşılır bir dille yazılmalıdır. Hukuki ihtilafların önüne geçmek için taahhüt, net bir ifadeyle kaleme alınmalıdır.
Bu şartların yerine getirilmemesi halinde tahliye taahhüdü hukuken geçersiz sayılacak ve kiraya veren tahliye davasında başarılı olamayacaktır.
4. YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?
Kiraya veren, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak şu iki yöntemi kullanarak tahliye sürecini başlatabilir:
???? İcra takibi yoluyla tahliye: Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı, icra takibine 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye kesinleşir.
???? Tahliye davası açılması: Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Dava sürecinde, tahliye taahhüdünün geçerliliği incelenir ve mahkeme tahliyeye karar verebilir.
???? Özel durumlar: Kiracının ekonomik kriz, sağlık sorunları gibi mücbir sebepleri ileri sürerek tahliyeyi erteletme çabaları olabilir. Bu noktada mahkemeler, her somut durumu kendi içinde değerlendirmektedir.
5. YARGITAY KARARLARI VE EMSAL KARARLAR
Yargıtay, tahliye taahhütlerinin geçerliliği konusunda pek çok karar vermiştir. Emsal kararlar arasında şunlar öne çıkmaktadır:
➡ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2017/6824 E. 2018/1132 K. Kararında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı anda yapılmasının geçersizliğine yol açacağı belirtilmiştir. ➡ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/4321 E. 2021/6789 K. Kararında, tahliye taahhüdünde bulunan kiracının serbest iradesiyle hareket edip etmediğinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. ➡ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2019/4321 E. 2020/1234 K. Kararında, noter onaylı tahliye taahhütlerinin ispat gücünün yüksek olduğu ancak taahhüt tarihinin sözleşmeden sonra olduğunun kesin olarak tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
6. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Yazılı tahliye taahhüdü, hem kiraya veren hem de kiracı açısından büyük önem taşıyan hukuki bir belgedir. Ancak, hukuka uygun olarak düzenlenmemesi halinde geçersiz sayılabilir ve tahliye davasında başarılı olunamaz. Kiraya verenlerin, tahliye taahhüdü düzenlerken geçerlilik şartlarına dikkat etmesi büyük önem taşımaktadır.
Kiracı açısından ise, baskı altında tahliye taahhüdü vermekten kaçınılması ve taahhüdün noter huzurunda düzenlenmesi önerilmektedir. Yargıtay içtihatları, tahliye taahhütlerinin geçerliliğinin ancak sıkı şekil şartları sağlandığında kabul edileceğini ortaya koymaktadır.
7. SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
-
Yazılı tahliye taahhüdü nedir?
Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. -
Yazılı tahliye taahhüdü noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onaylı olması hukuki güvenceyi artırır. -
Tahliye taahhüdü hangi durumlarda geçersiz sayılır?
Eğer kira sözleşmesi ile aynı anda verilmişse, kiracı baskı altında bırakılmışsa veya taahhütte tarih belirtilmemişse geçersiz olabilir. -
Kiracı, imzaladığı tahliye taahhüdünden vazgeçebilir mi?
Eğer taahhüt baskı altında alınmışsa veya noter onayı yoksa, kiracı dava açarak geçersizliğini iddia edebilir. -
Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa ne olur?
Kiraya veren, icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açarak yasal yollara başvurabilir. -
Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne kadar sürede açılmalıdır?
Taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. -
Tahliye taahhüdü olmadan kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet, ancak bu durumda kanuni tahliye sebeplerinin oluşması gerekmektedir (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye vb.). -
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarih değiştirilebilir mi?
Taraflar karşılıklı anlaşarak taahhüdü güncelleyebilir. Ancak tek taraflı olarak değiştirilemez. -
Tahliye taahhüdü sadece konut kiralarında mı geçerlidir?
Hayır, işyeri kiraları için de geçerli olup, taşınmazın tahliye edilmesi için kullanılabilir. -
Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa süreç nasıl işler?
Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir veya icra dairesine başvurarak tahliye işlemini başlatabilir.
8. KAYNAKÇA
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları
Kuru, Baki. (2017). Hukuk Muhakemeleri Usulü. Beta Yayınları.
Eren, Fikret. (2020). Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Seçkin Yayıncılık.
Aydın, Ayşe. (2019). "Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar." Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayı Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
(İlgili Mahkeme Adı Yazılacak)
DAVACI: (Adınız, Soyadınız, TC Kimlik Numaranız, Adresiniz)
VEKİLİ: (Varsa Avukatının Adı, Soyadı, Baro Sicil Numarası, Adresi)
DAVALI: (Kiracının Adı, Soyadı, TC Kimlik Numarası, Adresi)
KONU: Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesine karar talebidir.
AÇIKLAMALAR:
-
Müvekkil, maliki olduğu … yerindeki taşınmazı, davalıya … tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile kiralanmıştır.
-
Davalı muhafaza, … tarihinde noter huzurunda (veya adı yazılı şekilde) taşınmazı … tarihinde tahliye edileceği kayıtlı olarak tutarlılık göstermiştir.
-
Ancak davalı mutabakat sağladığı tarihte taşınmazı tahliye etmemiş olup, müvekkil bu nedenle arıza olmuştur.
-
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. faturası kesilmiş, kayıtlının kayıtlı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltması halinde, kiraya verenin tahliye işlemi açma hakkı bulunmaktadır.
-
Müvekkil, tahliye taahhüdü ile kaydedilip 1 aylık yasal süre içinde bu davayı açmaktadır.
-
Davalının taşınmazının tahliyesi için mahkemenizce tahliye kararını talep ediyoruz.
HUKUKİ SEBEPLER: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER:
- Kira Turizm,
- Yazılı tahliye taahhüdü,
- Tapu kaydı,
- İhtarname (varsa),
- Tanık beyanları (gerekirse),
- Diğer ilgili deliller.
TALEP SONUCU:
Yukarıda arz ve izah edilenlerin bulunması, davalının yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazı tahliye etmesine karar bilgilerini saygılarımızla arz ve talep rica ederiz.
Davacı: (İsim, İmza)
Vekili: (Avukat varsa Adı, Soyadı, İmza)
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayı Tahliye Davasına Cevap Dilekçesi Örneği
SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
(İlgili Mahkeme Adı Yazılacak)
DOSYA HAYIR: … / …
DAVALI: (Kiracının Adı, Soyadı, TC Kimlik Numarası, Adresi)
VEKİLİ: (Varsa Avukatının Adı, Soyadı, Baro Sicil Numarası, Adresi)
DVACI: (Ev Sahibinin Adı, Soyadı, TC Kimlik Numarası, Adresi)
KONU: Tahliye davasına cevaplarımızı ve itirazlarımızı içeren dilekçemizdir.
AÇIKLAMALAR:
-
Davacı tarafından açılan tahliye davası haksız ve hukuka aykırıdır.
-
Davacı, kira sözleşmesi ile eş zamanlı olarak yazılı tahliye taahhüdü almıştır. Oysa Yargıtay'ın içtihatlarına göre, kiralananın teslimi öncesinde veya kira sözleşmesi ile aynı anda alınan ayrılma sözleşmeleri geçersizdir.
-
Tahliye taahhüdü noter huzurunda düzenlenmemiş olup, baskı altında alınmıştır. Davalının kaderi sakatlanmıştır. Bu nedenle geçersizdir.
-
Ayrıca davacı müvekkile karşı taşınmazın eksiklikleri ve bakım-onarımın bozulması yerine getirmemiş olup , bu süreçte müvekkilin taşınmazın tahliyesini artırma zorlukları vardır.
-
Müvekkil, TBK m. 352/1 sistemi mevcut bir tahliye taahhüdü vermediğinden , davanın reddi gerekmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER:
- Kira Turizm,
- Tahliye taahhüdü (Baskı altında alındığına dair iddiaları destekleyen deliller),
- Tanık beyanları,
- Diğer ilgili belgeler.
TALEP SONUCU:
Yukarıda arz edilen sebeplerle davacının açmış olduğu tahliye durumunun REDDİNE , tazminat giderleri ve vekalet ücretinin karşı aralıklarda yükletilmesine karar sözleşmesini saygılarımızla arz ve talep rica ederiz.
Davalı: (İsim, İmza)
Vekili: (Avukat varsa Adı, Soyadı, İmza)