Satılan Evin Kiracısı Hemen Çıkarılabilir mi? Yeni Malikin Hakları, İhtar Süreleri

• 23 Aralık 2025, 16:04

Satılan Evin Kiracısı Hemen Çıkarılabilir mi? Yeni Malikin Hakları, İhtar Süreleri

Giriş: "Satım Kirayı Bozmaz" İlkesi (Emptio Non Tollit Locatum)

Gayrimenkul hukukunun en temel prensiplerinden biri, Roma Hukuku kökenli olan ve Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 310. maddesinde vücut bulan "Sözleşmenin Devri" ilkesidir. Kanun açıkça şunu söyler: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

Gaziosmanpaşa Aygül Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimizi ilk uyardığımız husus şudur: Tapuyu aldığınız an, eski malikin kiracıyla yaptığı sözleşmenin (şartları ne kadar kötü olursa olsun) yeni tarafı sizsiniz. Sözleşme "sıfırlanmaz", kaldığı yerden devam eder. Dolayısıyla, sadece evi satın aldığınız için kiracıyı tahliye edemezsiniz; ancak kanundaki özel prosedürü işletirseniz tahliye hakkınız doğar.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı: TBK Madde 351 Prosedürü

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi (ihtiyacı) sebebiyle kullanacaksa, kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu hak, katı sürelere bağlanmıştır.

Adım 1: Tapu Devri ve 1 Aylık Hak Düşürücü Süre Tapuda devir işleminin yapıldığı tarihten (iktisap tarihi) itibaren 1 ay içinde, kiracıya durumu bildiren yazılı bir ihtarname göndermek zorundasınız.

• Akademik Görüş: Prof. Dr. Fikret Eren'in Borçlar Hukuku eserinde vurguladığı üzere; bu 1 aylık süre "düzenleyici" değil "hak düşürücü" süredir. 1 ay içinde ihtar çekilmezse, yeni malik, eski malikin kira sözleşmesini (süreleri dahil) aynen kabul etmiş sayılır ve "yeni malik sıfatıyla" 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder.

Adım 2: 6 Aylık Bekleme Süresi İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra, davanın açılabilmesi için 6 ay beklenmesi gerekir. Kanun koyucu, kiracıya yeni bir ev bulması için bu makul süreyi tanımıştır.

• Örnek: 15 Ocak'ta evi satın aldınız. En geç 15 Şubat'a kadar Noterden ihtar çektiniz. Tahliye davasını en erken Temmuz ayının ortasında (6 ay dolunca) açabilirsiniz.

Yargıtay İçtihatları: "İhtiyaç Samimi Olmalı"

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; yeni malikin tahliye isteği "gerçek, samimi ve zorunlu" olmalıdır.

• Yatırım Amaçlı Alım: Eğer evi yatırım için aldıysanız ve amacınız kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamaksa, mahkeme davanızı reddeder.

• Başka Evin Varlığı: Yeni malikin aynı bölgede boş bir evi varsa, ihtiyaç iddiası "samimi" bulunmaz.

Yeni Malik Kirayı Artırabilir mi?

En sık sorulan sorulardan biri de budur: "Evi yeni aldım, eski kiracı 5.000 TL ödüyor, güncel kira 25.000 TL. Hemen zam yapabilir miyim?" Hayır. TBK 310 gereği eski sözleşmeye halef olduğunuz için, eski sözleşmedeki artış şartlarıyla bağlısınız. Sadece yasal oranda (TÜFE 12 Aylık Ortalama) artış yapabilirsiniz. Kiracının ödemesi gereken maksimum tutarı Kira Artış Hesaplama Robotu üzerinden hesaplayıp kendisine bildirebilirsiniz. Eğer kiracı 5. yılını doldurmuşsa, satın alma tarihinden bağımsız olarak "Kira Tespit Davası" açma hakkınız saklıdır.

Eski Malikin Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?

Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, Yargıtay'ın baskın görüşüne göre; eski malik döneminde alınan geçerli bir tahliye taahhütnamesi, sözleşmenin devri ilkesi gereği yeni malik tarafından da kullanılabilir. Yani tapuyu aldığınızda, eski sahibinden "Tahliye Taahhütnamesi"ni de teslim alırsanız, 1 ay - 6 ay beklemeden, taahhüt tarihidne icra takibi başlatabilirsiniz.

4. Literatür ve Kaynakça

• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara. (Kira Sözleşmesinin Devri ve Yeni Malikin Hakları).

• Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 1.

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 310 ve 351.

• Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin "Yeni Malikin İhtiyacı" konulu emsal kararları.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: 1 aylık ihtar süresini kaçırdım, ne yapmalıyım? 1 aylık süreyi kaçırırsanız, "Yeni Malik" sıfatıyla (TBK 351) 6 ay sonra dava açma hakkınızı kaybedersiniz. Ancak bu, kiracıyı hiç çıkaramayacağınız anlamına gelmez. Eski malikin sözleşme bitim tarihini bekleyerek, o tarihten itibaren 1 ay içinde "kendi ihtiyacınız" sebebiyle (TBK 350) dava açabilirsiniz.

Soru 2: İçinde kiracı olan evi krediyle aldım, krediyi ödemek için kirayı artırabilir miyim? Hukuken "kredi borcu ödemek" veya "ekonomik sıkıntı", kiranın fahiş oranda artırılması veya tahliye için haklı bir sebep (ihtiyaç) sayılmaz. Yargıtay, ihtiyacın "konut ihtiyacı" olması gerektiğini belirtir; "ekonomik ihtiyaç" tahliye sebebi değildir.

Soru 3: Kiracı evi göstermiyor, satamıyorum. Ne yapabilirim? TBK Madde 319 gereği kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde evin gezilmesine izin vermekle yükümlüdür. İzin vermiyorsa, Av. Süleyman Aygül aracılığıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "Evin Gösterilmesine İzin" kararı alınabilir.

Soru 4: Gaziosmanpaşa'da satın aldığım dairede kiracı var, hemen ihtar çekmeli miyim? Eğer o dairede oturmayı planlıyorsanız, tapuyu aldığınız günden itibaren vakit kaybetmeden (en geç 1 ay içinde) Noter ihtarnamesi göndermelisiniz. Süreç yönetimi için Aygül Hukuk Bürosu ile iletişime geçmeniz hak kaybını önler.