Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi ve Satış Süreci

• 10 Aralık 2025, 13:06

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi ve Satış Süreci

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (genellikle miras ortaklığı) hükümlerine tabi taşınır veya taşınmaz mallarda, ortaklar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdiren ve ferdi mülkiyete geçişi sağlayan yenilik doğurucu (inşai) bir dava türüdür.

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu dava "çift taraflı" bir davadır. Yani davayı açan (davacı) ile kendisine dava açılan (davalı) yargılama sonucunda aynı haklara sahip olur. Davayı kimin açtığının, satış bedelinden alınacak pay veya haklar açısından bir önemi yoktur. Kazananı veya kaybedeni klasik anlamda olmayan, herkesin hakkını aldığı bir dava türüdür.

2. Dava Açma Yetkisi ve Görevli Mahkeme

Kimler Dava Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını, paylı mülkiyette paydaşlardan biri, elbirliği mülkiyetinde ise (miras şirketinde) mirasçılardan herhangi biri açabilir. Paydaş olmayan üçüncü kişilerin bu davayı açma hakkı yoktur.

Davalı Kimdir?

Bu dava, davayı açan paydaş dışındaki tüm diğer paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Eğer paydaşlardan biri ölmüşse, onun mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan (tüm ortaklar mahkemeye çağrılmadan) davanın esasına girilemez ve karar verilemez.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı yerlerdeyse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

3. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Mahkeme, ortaklığı iki şekilde giderebilir: "Aynen Taksim" veya "Satış Suretiyle Taksim".

A. Aynen Taksim (Malın Bölüştürülmesi)

Yasa koyucunun ve Yargıtay'ın öncelik verdiği yöntem budur. TMK m. 699/2 uyarınca, paydaşlardan biri talep ederse hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Ancak bunun için;

1. Malın bölünebilir nitelikte olması,

2. Bölünme durumunda malın değerinde fahiş bir azalma olmaması,

3. İmar mevzuatının bölünmeye izin vermesi gerekir.

Örneğin, bir dairenin 5 mirasçıya aynen taksimi (fiziken bölünmesi) mümkün değildir. Ancak büyük bir tarla, imar kuralları izin veriyorsa 5 parçaya bölünüp tapuda ayrı ayrı tescil edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Taksim: Üzerinde bina bulunan arsa veya yapılarda, eğer her paydaşa en az bir bağımsız bölüm (daire/dükkan) düşüyorsa, hakim "kat mülkiyeti kurulması suretiyle" ortaklığın giderilmesine de karar verebilir. Ancak burada denkleştirme (ivaz ilavesi) gerekebilir.

B. Satış Suretiyle Giderilme (Ortaklığın Satış Yoluyla Bitirilmesi)

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya paydaşlar arasında bu konuda anlaşma sağlanamazsa, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre "Satış Memurluğu" veya "İcra Dairesi" tarafından yapılır. Satıştan elde edilen para, yargılama giderleri düşüldükten sonra payları oranında ortaklara dağıtılır.

Önemli Ayrıntı: Paydaşların tümü ittifak ederse (anlaşırsa), satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına (dışarıya kapalı ihale) karar verilebilir. Aksi takdirde satış halka açık yapılır.

4. Muhdesat İddiası (Arazideki Yapının Aidiyeti Sorunu)

Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan sorun "muhdesat" iddiasıdır. Muhdesat; bir taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesis gibi bütünleyici parçalardır. Kural olarak arazi üzerindeki her şey arazi sahibinindir. Ancak miras kalan bir tarlaya, mirasçılardan biri kendi parasıyla ev yapmış olabilir. Bu durumda o mirasçı, "Bu evi ben yaptım, satış parasından evin değeri bana verilsin" diyebilir.

• Eğer tüm paydaşlar bu iddiayı kabul ederse, mahkeme bunu hükümde belirtir ve satış parasının dağıtımında oranlama yapılır.

• Eğer paydaşlardan biri dahi itiraz ederse, mahkeme muhdesat iddiasında bulunan kişiye "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için süre verir. Bu dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür ve sonuçlanana kadar ortaklığın giderilmesi davası durur (bekletici mesele yapılır).

5. Satış Süreci ve İhale

Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya Satış Memurluğuna gider.

1. Kıymet Takdiri: Bilirkişiler taşınmazın güncel değerini belirler.

2. Satış İlanı: Satışın yapılacağı tarih ve şartlar ilan edilir. (Artık UYAP üzerinden e-ihale ile yapılmaktadır).

3. İhale: Taşınmaz, muhammen bedelin (belirlenen değerin) %50'si üzerinden açık artırmaya çıkar. En yüksek pey sürene satılır.

4. Paranın Dağıtımı: Elde edilen para, tapudaki pay oranlarına veya veraset ilamındaki miras paylarına göre paylaştırılır.

6. Yargılama Giderleri ve Avukatlık Ücreti

Bu davada "haksız çıkan taraf" kavramı tam olarak işlemediği için yargılama giderleri (harç, bilirkişi ücreti, tebligat giderleri) sonuçta tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Davacı başta masrafları yapar, ancak satış sonunda bu masrafları payı oranında diğerlerinden geri alır. Avukatlık ücreti ise "maktu" (sabit) ücrettir. Ancak satış memurluğundaki avukatlık ücreti nispi olabilir.

7. Aile Konutu Şerhi ve İzale-i Şüyu

Sağ kalan eş, miras kalan evin "aile konutu" olduğunu iddia ederek, miras hakkına mahsuben bu evin kendisine "özgülenmesini" (mülkiyetinin verilmesini) isteyebilir (TMK m. 652). Bu talep, ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülebileceği gibi ayrı bir dava olarak da açılabilir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası, aile konutu özgüleme talebinin sonucunu bekler.

Kaynakça:

1. Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay-Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. 20. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2017.

2. Öztan, Bilge. Miras Hukuku. 9. Baskı. Ankara: Turhan Kitabevi, 2016.

3. Akipek, Şebnem / Akıntürk, Turgut. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınları, 2018.

4. Yılmaz, Ejder. Hukuk Muhakemeleri Kanunu Şerhi. Ankara: Yetkin Yayınları, 2021.

5. Ruhi, Ahmet Cemal. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2020. (Akademik-Uygulama Kitabı).

6. Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları.

7. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları.

Aygül hukuk bürosu olarak istanbul gaziosmanpaşa bölgösinde hukuk ve ceza davaları üzerine, Av. Süleyman Aygül nezlinde profösyönel olarak hukuki uyuşmazlıklarınızda her zaman yanınızdayız.