Mahalle Bazlı Dönüşüm: Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Kamulaştırma Tehdidi

• 20 Aralık 2025, 16:49

Mahalle Bazlı Dönüşüm: Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Kamulaştırma Tehdidi

3. İçerik

Giriş: Tek Binadan Mahalle Dönüşümüne Geçiş

Önceki makalelerimizde genellikle tek bir apartmanın (Riskli Yapı) kendi içindeki dönüşümünü inceledik. Ancak 6306 sayılı Kanun'un devlet eline verdiği en büyük güç, "Riskli Alan" ve "Rezerv Yapı Alanı" ilanıdır. Bu statüler, bireysel mülkiyet haklarını kısıtlayan ve İdareye (Bakanlık, TOKİ, Belediye) çok geniş yetkiler veren özel dönüşüm modelleridir. Gaziosmanpaşa gibi çarpık yapılaşmanın yoğun olduğu ilçelerde dönüşüm genellikle parsel bazlı değil, bu şekilde "alan bazlı" yürütülmektedir.

1. Riskli Alan Nedir? (Zemin ve Yapı Stoğu Sorunu)

Riskli Alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından belirlenen ve Cumhurbaşkanı Kararı ile ilan edilen bölgelerdir.

Bir mahallenin Riskli Alan ilan edilmesi için;

• Alanın zemininde kayma, sıvılaşma gibi jeolojik risklerin bulunması,

• Veya üzerindeki yapıların %65’inin ruhsatsız, kaçak veya güvenliksiz olması gibi kriterler aranır.

  Riskli alan ilan edilen bölgede, imar planları durdurulabilir, inşaat yasağı gelebilir ve tüm tasarruf yetkisi Bakanlığa geçer.

2. Rezerv Yapı Alanı Nedir? (En Çok Karıştırılan Kavram)

Kanun'daki tanımıyla "yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır."

Eskiden sadece boş araziler rezerv alan ilan edilirdi. Ancak yapılan son yasal değişikliklerle, üzerinde yerleşim yeri (binalar) bulunan alanlar da "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilebilmektedir.

• Amaç: Bu alanlar, kentsel dönüşüm projelerinde mali kaynak yaratmak veya riskli bölgelerden taşınacak nüfusu yerleştirmek için kullanılır.

• Tehlike: Eğer binanız Rezerv Yapı Alanı içinde kalırsa, binanız sağlam bile olsa, bütüncül projenin uygulanması için yıkılabilir ve taşınmazınız Hazineye devredilebilir (bedeli karşılığında).

3. Anlaşma Sağlanamazsa: Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanlarında temel prensip yine "anlaşma"dır. İdare, hak sahiplerine yeni projeden daire veya işyeri teklif eder. Ancak teklifi kabul etmeyenler veya süreci tıkayanlar için İdarenin elinde "Kamulaştırma" sopası vardır.

• Süreç: Hak sahipleri ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından bu taşınmazlar kamulaştırılabilir.

• Acele Kamulaştırma: Yurt savunması veya olağanüstü durumlarda uygulanan bu yöntem, kentsel dönüşümde de Bakanlar Kurulunca (yeni sistemde Cumhurbaşkanınca) kararlaştırılabilir. Bu yöntemde, mahkeme sadece "bedel tespiti" yapar; mülkiyetin idareye geçmesi ve tahliye süreci çok hızlı işler. Yani, "dava açtım, yıkımı durdurdum" deme şansınız acele kamulaştırmada çok zordur.

4. Mülkiyetin Hazineye Devri ve Satış Yetkisi

Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda, maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınamazsa veya anlaşma sağlanamazsa; Bakanlık bu payları "rayiç bedeli" ödeyerek satın alma (kamulaştırma) veya anlaşan diğer paydaşlara satma yetkisine sahiptir.

Özetle; devlet bu alanlarda "Ya projeye uyup imza atarsın ya da paranı verir mülkünü alırım" deme yetkisine sahiptir.

5. Hukuki Koruma: Alan İlanının İptali Davası

Eğer mahallenizin haksız yere "Riskli Alan" ilan edildiğini düşünüyorsanız (Örneğin; zemin sağlam, binalar ruhsatlı ise), Cumhurbaşkanı Kararının Resmi Gazete'de yayımlanmasından itibaren 30 gün içinde Danıştay'da iptal davası açabilirsiniz.

Danıştay, teknik bilirkişi incelemesi yaptırarak, alanın gerçekten riskli olup olmadığına bakar. Geçmişte Gaziosmanpaşa'da birçok mahalle için verilen riskli alan kararları, Danıştay tarafından "yeterli teknik inceleme yapılmadığı" gerekçesiyle iptal edilmiştir.

6. Avukatın Rolü

Alan bazlı dönüşümlerde bireysel mücadele etmek zordur. İdare genellikle "Tip Sözleşmeler" dayatır. Bu sözleşmelerde;

• Yeni dairenin konumu,

• Borçlanma miktarı,

• Teslim süresi

  gibi konularda hak sahiplerinin mağdur olmaması için toplu hareket etmek ve sözleşme müzakerelerini bir hukuk bürosu aracılığıyla yürütmek hayati önem taşır.

4. Semantik Özet (Tekil Bina vs. Riskli Alan)

İki dönüşüm türü arasındaki farkı anlamak stratejinizi belirler:

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Rezerv alan ilan edilen yerdeki evim sağlam, yine de yıkılır mı?

Evet, yıkılabilir. Rezerv yapı alanı, bütüncül bir proje alanıdır. Proje bütünlüğünü sağlamak için alan içindeki sağlam binalar da dönüşüme dahil edilir. Ancak size yeni projeden (veya eşdeğer bir yerden) hakkınız verilir.

Soru 2: Kamulaştırma bedeli piyasa değerinden mi ödenir?

Kamulaştırma Kanunu'na göre bedel "rayiç değer" üzerinden hesaplanır. Ancak devletin belirlediği rayiç ile serbest piyasa fiyatları arasında genellikle fark oluşur. Bu nedenle "Bedel Artırım Davası" açma hakkınız saklıdır.

Soru 3: Danıştay'da dava açarsak proje durur mu?

Danıştay "Yürütmeyi Durdurma" kararı verirse, alan bazındaki tüm işlemler (yıkım, ihale vb.) durur. Bu, idare ile pazarlık masasına daha güçlü oturmanızı sağlar.

Soru 4: Gaziosmanpaşa'da riskli alan ilan edilen yerlerde tapu harcı var mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlarda yapılacak devir, tescil ve ipotek işlemlerinde tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi muafiyeti tam olarak uygulanır.

6. Kaynakça

• 6306 Sayılı Kanun, Madde 2 (Tanımlar: Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı).

• 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/2 (Kamulaştırma Yetkisi).

  * 1 Kamunun Mülkiyetinde veya Kullanımında Olan Yerlerde Kentsel Dönüşüm Tebliği.

• 6306 Sayılı Kanun, Madde 3/7 (Acele Kamulaştırma Atfı).

• 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu.