Kullanım Kadastrosu (2B) Nedir? Zilyetlik ve Muhdesatın Tespiti

• 12 Aralık 2025, 11:56

Kullanım Kadastrosu (2B) Nedir? Zilyetlik ve Muhdesatın Tespiti

1. Kullanım Kadastrosu ve 2B Arazilerinin Hukuki Statüsü

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun Ek 4. maddesi uyarınca yapılan Kullanım Kadastrosu; 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin (2B arazilerinin) sınırlarının belirlenmesi, Hazine adına tescil edilmesi ve bu taşınmazlar üzerindeki kullanıcıların (zilyetlerin) ve muhdesatların (yapıların) tespit edilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi işlemidir.

Bu kadastro türünün amacı "mülkiyet hakkı"nı belirlemek değildir. Çünkü 2B arazilerinin mülkiyeti Anayasa ve yasalar gereği Hazine'ye (Devlet) aittir. Buradaki amaç, 6292 sayılı Yasa kapsamında bu arazilerin satışında öncelik hakkına sahip olacak kişileri (hak sahiplerini) belirlemektir.

Akademik Görüş (Prof. Dr. Halil Cin / Prof. Dr. Erol Köktürk): "Kullanım kadastrosu, klasik kadastrodan farklıdır. Klasik kadastroda mülkiyet tespiti yapılırken, kullanım kadastrosunda mülkiyet Hazine'de kalır; sadece 'fiili kullanım durumu' bir tutanakla tespit edilerek tapunun beyanlar hanesine şerh düşülür. Bu şerh, kişiye ayni bir hak (mülkiyet) vermez, ancak kanundan doğan şahsi bir 'alım hakkı' (satış önceliği) sağlar."

2. Davanın Konusu: Zilyetlik ve Muhdesatın Belirlenmesi

Kullanım kadastrosu çalışmaları sırasında kadastro ekipleri hata yapabilir. Örneğin:

• Arazinizi siz kullanmanıza rağmen komşunuzun ismi kullanıcı olarak yazılabilir.

• Arazideki eviniz (muhdesat) tutanağa geçirilmemiş veya başkasına aitmiş gibi gösterilmiş olabilir.

• "Kullanıcısı yoktur" şeklinde boş bırakılmış olabilir.

Bu durumlarda açılacak dava, "Kullanım Kadastrosu Tespitine İtiraz" davasıdır.

A. Zilyetlik (Kullanım) Nedir?

Bu davalarda zilyetlik, TMK m. 973 anlamında sadece "mal üzerinde hakimiyet kurmak" değildir. Yargıtay içtihatlarına göre buradaki zilyetlik; **"Ekonomik amaca uygun fiili kullanım"**dır. Yani kişi o araziyi bahçe yapmış, tarla olarak sürmüş veya üzerine ev yapıp oturmuş olmalıdır. Arazinin etrafını sadece çitle çevirmek veya "burası benim" demek, ekonomik kullanım sayılmaz ve zilyetlik hakkı doğurmaz.

B. Muhdesat (Yapı ve Ağaçlar)

Muhdesat, arazi üzerindeki kalıcı yapılar (ev, ahır, depo) ve dikili ağaçlardır. Kullanım kadastrosunda muhdesatın kime ait olduğu ayrıca belirtilir. Muhdesat sahibi ile arazi kullanıcısı (zilyet) farklı kişiler olabilir. Dava ile muhdesatın aidiyetinin tespiti de istenebilir.

3. Görevli Mahkeme ve Hak Düşürücü Süreler

Kullanım kadastrosuna itiraz davalarında süreler kamu düzenine ilişkindir ve hakim tarafından re'sen gözetilir.

A. Askı İlan Süresi İçinde (30 Gün)

Kadastro ekipleri çalışmayı bitirip tutanakları askıya çıkardığı tarihten itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.

• Görevli Mahkeme: Kadastro Mahkemesi.

• Davacı: Kullanıcı olduğunu veya muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden kişi.

• Davalı: Hazine, Orman İdaresi ve tutanakta haksız yere kullanıcı olarak gösterilen kişiler.

B. Kesinleşme Sonrası (10 Yıl)

Askı süresi geçtikten sonra kadastro tutanakları kesinleşir ve tapu kütüğüne işlenir. Bu aşamadan sonra açılacak davalar, tapu iptali davası niteliğinde değildir (çünkü mülkiyet Hazine'dedir), "Beyanlar Hanesindeki Şerhin Düzeltilmesi" davasıdır.

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Süre: 3402 sayılı Kanun'un 12/3 maddesi gereğince 10 yıllık hak düşürücü süre vardır.

4. İspat Yükü ve Deliller

Davacının, taşınmazın 2B (orman dışına çıkarılmış) sahasında kaldığını ve burayı fiilen kendisinin kullandığını ispatlaması gerekir.

Kullanılan Temel Deliller:

1. Hava Fotoğrafları ve Uydu Görüntüleri: En önemli teknik delildir. Davacının iddia ettiği kullanımın ne zaman başladığını, arazinin o tarihlerde orman olup olmadığını veya üzerinde yapı/tarım izi olup olmadığını kanıtlar.

2. Mahalli Bilirkişi ve Tanıklar: Bölgeyi iyi bilen, davayla menfaati olmayan yaşlı ve yerel kişiler dinlenir. "Bu tarlayı 20 yıldır Ahmet ekiyor, üzerindeki evi Mehmet yaptı" şeklindeki beyanları önemlidir.

3. Keşif: Hakim, fen ve ziraat bilirkişileri ile arazide inceleme yapar. Arazinin kullanım durumu (sürülüp sürülmediği, ağaçların yaşı) tespit edilir.

5. Hazine ve Orman İdaresi ile Husumet

Bu davalar üçlü bir çatışma alanıdır:

1. Vatandaş vs. Vatandaş: İki kişi de "kullanıcı benim" diyebilir.

2. Vatandaş vs. Orman İdaresi: Vatandaş "kullanıcıyım" der, Orman İdaresi "Hayır, burası eylemli ormandır, 2B değildir, geri dönmelidir" diyebilir.

3. Vatandaş vs. Hazine: Vatandaş kullanım şerhi ister, Hazine "Burası kamu hizmetine ayrılmıştır, şerh verilemez" diyebilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (ve devredilen 8. H.D.) kararlarına göre; "Eylemli Orman" niteliğindeki yerler, 2B sahasında kalsa bile, üzerindeki ağaç yoğunluğu nedeniyle fiilen ormana dönüşmüşse, kişiye kullanım hakkı verilmez ve tekrar orman rejimi içine alınır.

6. Sonuç: 6292 Sayılı Yasa ve Satın Alma Hakkı

Bu davayı kazanmanın pratik sonucu şudur: Mahkeme, "Taşınmazın kullanıcısı ... kişisidir" şeklinde karar verip kesinleştikten sonra, tapunun beyanlar hanesine davacının ismi yazılır. İsmi yazılan kişi, 6292 sayılı Yasa kapsamında Milli Emlak Müdürlüğü'ne başvurarak, rayiç bedelin yarısı (veya belirli indirimli oranlar) üzerinden taşınmazın tapusunu (mülkiyetini) Hazine'den satın alma hakkı kazanır. Dava açılmazsa veya kaybedilirse, taşınmazı satın alma hakkı da kaybedilir.

Aygül hukuk bürosu olarak istanbul gaziosmanpaşa bölgösinde hukuk ve ceza davaları üzerine, Av. Süleyman Aygül nezlinde profösyönel olarak hukuki uyuşmazlıklarınızda her zaman yanınızdayız.

Kaynakça:

1. Sapanoğlu, Süleyman. Kadastro Davaları ve Tatbikatı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2018. (Yargıtay Onursal Üyesi).

2. Cin, Halil. Mülkiyet Hukuku ve Tapu Sicili. Konya.

3. Köktürk, Erol. Kadastro Bilgisi ve Hukuku. Ankara: Nobel Yayın Dağıtım.

4. Ruhi, Ahmet Cemal. Orman Kadastrosu ve 2B Arazileri Davaları. Ankara: Seçkin Yayıncılık.

5. Çorakçı, Yılmaz. Orman Kadastrosu ve 2B Uygulamaları. Ankara: Adalet Yayınevi.

6. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (Kapatılan), 16. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları.

7. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu (Ek Madde 4) ve 6292 Sayılı Kanun.