Kira sözleşmeleri sona erdiğinde, anahtar teslimiyle birlikte başlayan ikinci süreç "hesaplaşma" sürecidir. Halk arasında "Depozito", hukuk dilinde "Güvence Bedeli" olarak adlandırılan tutar; kiracının eve verebileceği zararlara veya ödenmeyen giderlere karşı bir teminattır. Ancak Gaziosmanpaşa ve çevresinde sıkça gördüğümüz yanlış uygulama; ev sahiplerinin depozitoyu alıp harcaması ve çıkışta "Param yok, sonra veririm" demesi veya haksız kesintiler yapmasıdır. Oysa TBK Madde 342, paranın değerini korumak için çok net bir sistem getirmiştir.
1. Kanunun Emrettiği Ama Uygulanmayan Kural: "Vadeli Ortak Hesap"
Türk Borçlar Kanunu Madde 342/2 der ki: "Güvence bedeli olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, bunları kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırır."
Yani hukuken; depozitonun elden ev sahibine verilmesi veya ev sahibinin şahsi hesabına gönderilmesi yanlıştır.
Doğrusu: Taraflar bir bankaya gidip "Ortak Kira Güvence Hesabı" açtırmalıdır. Para burada vadeli hesapta değerlenir (faiz işler).
Neden Önemli? Eğer bu kural uygulansaydı, 5 yıl önceki 5.000 TL, bugün faiziyle birlikte değerini korumuş olacaktı. Bu kurala uymayıp parayı şahsi hesabına alan ev sahibi, paranın enflasyon karşısında erimesinden ahlaken (ve kısmen hukuken) sorumlu tutulabilir.
2. Dolar veya Euro Olarak Verilen Depozito Nasıl İade Edilir?
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde depozitolar genellikle Döviz (USD/EUR) cinsinden verilmektedir.
Uygulama: Kiracı girişte 1.000 USD verdiyse, çıkışta da 1.000 USD (veya iade tarihindeki güncel kur karşılığı TL) almalıdır.
Yanlış: Ev sahibinin "Sen girişte 1.000 Dolar verdin ama o zaman Dolar 5 TL idi, sana 5.000 TL veririm" demesi hukuka aykırıdır. Yargıtay, güvence bedelinin verildiği cins üzerinden iade edilmesi gerektiğini belirtir.
3. Olağan Eskime vs. Hor Kullanma (Çivi Deliği ve Boya Meselesi)
Depozitodan kesinti yapılabilmesi için, evde "Hor Kullanma" sonucu oluşan bir hasar olmalıdır.
Olağan Eskime (Kesinti Yapılamaz): Zamanla duvar boyasının sararması, parkelerin üzerinde eşya izi kalması, duvarda makul sayıda tablo/çivi deliği olması... Bunlar "kullanımdan kaynaklı doğal eskime"dir. Kiracı bunlardan sorumlu değildir, depozitodan kesilemez.
Hor Kullanma (Kesinti Yapılır): Kapının kırılması, lavabonun çatlatılması, duvarların çocuk tarafından karalanması, parkenin su basması sonucu şişmesi... Bunlar kiracının kusurudur ve bedeli depozitodan düşülür.
Evi Boyatmak Zorunda mıyım? Sözleşmede "Kiralanan boyalı teslim edilmiştir, boyalı teslim alınacaktır" maddesi varsa, kiracı boyatmak (veya boya bedelini ödemek) zorundadır. Ancak ev boyasız teslim alındıysa, çıkarken boyatma zorunluluğu yoktur.
4. Depozito İadesi İçin 3 Aylık Süre
Banka hesabına yatırılan depozitolarda kural şudur: Kira sözleşmesi bittikten sonra 3 ay içinde; ev sahibi kiracıya karşı bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya iade etmek zorundadır. Ancak elden verilen depozitolarda kiracı, parasını alabilmek için İlamsız İcra Takibi başlatmak veya Alacak Davası açmak zorunda kalabilir.
5. Gaziosmanpaşa'da Hukuki Destek
Depozitonuzu alamıyorsanız veya ev sahibi fahiş kesintiler yapıyorsa; anahtarı teslim ettiğinize dair tutanağı imzaladıktan hemen sonra hukuki süreci başlatmalısınız. Aygül Hukuk Bürosu, hem kiracıların depozito iadesi takiplerinde hem de mülk sahiplerinin hasar tespit davalarında uzman kadrosuyla hizmet vermektedir.
4. Literatür ve Kaynakça
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 342 (Güvence Bedeli).
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 334 (Geri Verme ve Gözden Geçirme).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4589 E., 2019/1230 K. (Dövizle Depozito İadesi).
Eren, Fikret.Borçlar Hukuku Özel Hükümler.
5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Ev sahibi "depozitoyu son kiraya sayalım" diyor, kabul etmeli miyim? Hukuken depozito kira yerine geçmez ama "mahsuplaşma" (takas) taraflar anlaşırsa mümkündür. Eğer evde hasar yoksa ve ev sahibi de kabul ediyorsa, son kira ödenmeyip depozitoya sayılabilir. Ancak bunu mutlaka yazılı (Whatsapp/SMS de olsa) teyit edin. Son kiranın tutarını Buradan Hesaplayın.
Soru 2: Depozito faizi kime aittir? Kanuna uygun olarak vadeli hesaba yatırılan depozitonun faizi, kiracıya aittir. Çünkü para kiracınındır, sadece teminat olarak tutulmaktadır.
Soru 3: Sözleşmede "depozito iade edilmez" yazıyor, geçerli mi? Hayır, kesinlikle geçersizdir. Depozito, hasar yoksa iade edilmek zorundadır. "İade edilmez" şartı, kiracı aleyhine haksız şarttır ve hükümsüzdür.
Soru 4: Ev sahibi "Kombi bozuk, depozitodan kesiyorum" dedi, kombi eskiydi. Ne yapmalıyım? Kombinin yıllık bakımı kiracıya, parça değişimi ve ana tamiri mülk sahibine aittir. Kombi ekonomik ömrünü tamamladığı için bozulduysa, bedeli kiracıdan kesilemez. Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "Delil Tespiti" isteyerek kombinin neden bozulduğunu bilirkişiye tespit ettirebilirsiniz.
Soru 5: Depozitoyu geri almak için dava açarsam ne kadar sürer? İcra takibi başlatırsanız ve itiraz olmazsa 1-2 ayda sonuçlanır. İtiraz olursa açılacak "İtirazın İptali Davası" İstanbul şartlarında 1 - 1.5 yıl sürebilir. Ancak %20 icra inkar tazminatı ve faiziyle geri alırsınız.
