Kiracı ve Mülk Sahibi Rehberi: İmzadan Tahliyeye 10 Altın Kural

• 23 Aralık 2025, 16:10

Kiracı ve Mülk Sahibi Rehberi: İmzadan Tahliyeye 10 Altın Kural

Giriş: Sözleşme Masasında Kazanmak veya Kaybetmek

Kira uyuşmazlıklarının %90'ı, sözleşme kurulurken yapılan hatalardan veya "sözlü güvene" dayalı eksik işlemlerden kaynaklanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), zayıf taraf görülen kiracıyı korurken, mülk sahibine de belirli sınırlar çizer. Ancak bu sınırları bilmeyen taraflar, yıllarca süren davalarda hem maddi hem de manevi kayıplar yaşar. Aygül Hukuk Bürosu olarak, Gaziosmanpaşa ve çevresindeki binlerce kira dosyasından edindiğimiz tecrübeyle, huzurlu bir kira ilişkisi için uymanız gereken 10 hayati kuralı derledik.

BÖLÜM 1: BAŞLANGIÇ VE SÖZLEŞME AŞAMASI

KURAL 1: Sözleşme Mutlaka Yazılı Olmalı ve Demirbaşlar Sayılmalı Sözlü kira sözleşmesi geçerlidir ancak ispatı zordur.

• Mülk Sahibi İçin: Kefil alıyorsanız, kefilin eşinin rızasını (yazılı ve tarihli) mutlaka alın. Aksi takdirde kefalet geçersizdir.

• Kiracı İçin: Evi teslim alırken "Demirbaş Listesi" yapın. Kombinin markasını, parkelerin durumunu, duvardaki lekeleri sözleşmeye yazın veya fotoğrafını çekip sözleşme ekine koyun. Çıkarken "bu kırık senindi, ben yapmadım" tartışmasının tek çözümü budur.

KURAL 2: Tahliye Taahhütnamesi "Sonra" Alınmalı Eğer mülk sahibiyseniz ve kiracıyı tahliye etme garantisi istiyorsanız, taahhütname şarttır.

• Kritik Hata: Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütname Yargıtay nezdinde geçersizdir. Taahhütnameyi sözleşmeden en az 15-30 gün sonra (tercihen Noter huzurunda) almalısınız.

KURAL 3: Depozito "Vadeli Ortak Hesaba" Yatırılmalı Elden verilen veya şahsi hesaba gönderilen depozito, enflasyon karşısında erir ve suç teşkil edebilir.

• Yasal Yol: TBK Madde 342 gereği, depozito (güvence bedeli) kiracı ve mülk sahibi adına açılan vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Çıkışta faiziyle birlikte kiracıya iade edilir.

BÖLÜM 2: KİRA SÜRECİ VE ÖDEMELER

KURAL 4: Ödemeler Bankadan ve Açıklamalı Yapılmalı Elden kira ödemesi devri kapanmıştır. Ödemeler banka kanalıyla yapılmalı ve açıklama kısmına mutlaka "2025 Ocak ayı kira bedeli" gibi net ifade yazılmalıdır.

• Dikkat: Sadece "Kira" yazıp göndermek, hangi ayın kirası olduğu konusunda ihtilaf yaratabilir.

KURAL 5: Zam Oranı Sadece "TÜFE 12 Aylık Ortalama"dır Ev sahibinin "Dolar arttı", "Altın fırladı" veya "Yan komşu 30 bine verdi" demesi, sözleşme süresi 5 yılın altındaysa hukuken anlamsızdır.

• Hesaplama: Yapabileceğiniz maksimum yasal zammı, hatasız bir şekilde öğrenmek için Kira Artış Hesaplama Robotu aracımızı kullanın. Bu oranın üzerindeki talepleri kabul etmek zorunda değilsiniz.

KURAL 6: Gecikmelerde "İki Haklı İhtar" Kozunu Kullanın Kiracı kirayı sürekli 10-15 gün geciktiriyorsa, mülk sahibi her gecikmede "Noter İhtarı" veya "İcra Takibi" yapmalıdır.

• Strateji: Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alan kiracı, parayı sonradan ödese bile yıl sonunda tahliye edilebilir. İhtar çekmeye üşenmeyin, bu sizin en büyük kozunuzdur.

BÖLÜM 3: SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ VE TAHLİYE

KURAL 7: 5. Yıl ve Kira Tespit Davası Kiracı 5. yılını doldurduğunda (6. yıla girerken), artık TÜFE sınırları kalkar. Ev sahibi, "Kira Tespit Davası" açarak kiranın emsal rayiçlere (piyasa değerine) yükseltilmesini isteyebilir.

• Kiracıya Tavsiye: 5. yıl sonunda ev sahibiyle makul bir orta yolda buluşmak, dava masraflarından ve stresinden iyidir.

KURAL 8: 10 Yıllık Uzama Süresi (Sebepsiz Tahliye) Kiracı evde toplam 11 yıl (1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama) oturduktan sonra, mülk sahibi hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

• Şart: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir. Süreyi 1 gün kaçırırsanız kiracı 1 yıl daha oturur.

KURAL 9: İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede "Samimiyet" Şarttır "Oğlum gelecek" diyerek kiracıyı çıkarıp, evi başkasına daha yüksek fiyattan kiralarsanız; eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalırsınız. (3 yıl kiralama yasağı).

• İspat: İhtiyacın (evlilik, tayin, sağlık vb.) mahkemede delillerle ispatlanması gerekir.

KURAL 10: Anahtar Teslim Tutanağı Olmadan Çıkmayın Kiracı evi boşaltıp gitse bile, anahtarı mülk sahibine yazılı bir tutanakla teslim etmediği sürece kira borcu işlemeye devam eder.

• Hukuki Güvence: Anahtarı kapıcıya veya komşuya bırakmayın. Mülk sahibi almıyorsa, Noter veya Tevzi Mahalli (Mahkeme) aracılığıyla teslim edin.

4. Semantik Özet (Kira Yaşam Döngüsü)

Kira ilişkinizi bu döngüye göre kontrol edin:

1. GİRİŞ: Yazılı Sözleşme + Demirbaş Listesi + Ortak Hesap Depozito.

2. SÜREÇ: Bankadan Ödeme + Yasal Artış Hesabı + (Gerekirse) İhtarnameler.

3. 5. YIL: Kira Tespit (Rayiç Bedel) Güncellemesi.

4. ÇIKIŞ: Anahtar Teslim Tutanağı + Depozito İadesi (Hasarsızlık).

5. Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 299-356 (Kira Hükümleri).

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E. (Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği).

• 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu, Madde 269 (Tahliye).

• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Sözleşmem bitti, ev sahibi beni çıkarabilir mi? Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar. Ancak 10 uzama yılı dolduysa çıkarabilir.

Soru 2: Kira sözleşmesini Noterde yapmak zorunda mıyız? Hayır, adi yazılı (kendi aranızda) sözleşme de geçerlidir. Ancak tahliye taahhütnamesinin Noterde yapılması ispat açısından çok daha güçlüdür.

Soru 3: Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı? Hayır. Yeni ev sahibi, eski sözleşmeyi devralmış sayılır. Ancak "ihtiyacı" varsa, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekip, 6 ay sonra dava açarak tahliye isteyebilir.

Soru 4: Kombi bozuldu, kiracı mı yaptırır ev sahibi mi? Kombinin yıllık periyodik bakımı kiracıya aittir. Ancak parça değişimi, motor arızası gibi "demirbaş" arızaları mülk sahibine aittir. Kiracı yaptırıp kiradan düşebilir (fatura ibrazı şarttır).

Soru 5: Gaziosmanpaşa'da bir avukata danışmadan tahliye davası açabilir miyim? Kira hukuku, sürelerin (1 ay, 30 gün, 3 ay gibi) çok katı olduğu bir alandır. Küçük bir süre hatası davanın reddine ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemenize neden olur. Av. Süleyman Aygül gibi uzman bir hukukçudan destek almak sizi maddi zarardan korur.