Kira Tespit Davası: Hukuki Esaslar, Süreç ve Avukatın Rolü

• 31 Ocak 2025, 12:55

Kira Tespit Davası: Hukuki Esaslar, Süreç ve Avukatın Rolü

Giriş Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Özellikle piyasa koşullarının değişmesi, enflasyon oranları ve taşınmazın rayiç değerindeki değişimler kira bedelinin güncellenmesini gerektirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler yer almakta olup, Yargıtay içtihatları da bu davaların şekillenmesinde önemli bir rol oynamaktadır (Eren, 2021: 198). Bu makalede, kira tespit davasının hukuki dayanakları, dava süreci ve avukatın bu süreçteki önemi ele alınacaktır.

1. Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanakları Kira tespit davasının yasal dayanakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre:

• TBK m. 344: Taraflar arasında anlaşma bulunmadığında, hâkim kira bedelini hakkaniyet, emsal kira değerleri ve taşınmazın niteliği gibi kriterleri dikkate alarak belirler.

• TBK m. 345: Kira tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan önce açılmalı ve kira artışı, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa geriye dönük olarak uygulanamaz (Ayan, 2022: 110).

Yargıtay’ın içtihatları da kira tespit davalarında yol gösterici olmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/6543 E., 2020/2456 K. sayılı kararında, kira bedelinin belirlenmesinde piyasa rayiç değerlerinin esas alınması gerektiği ifade edilmiştir.

2. Kira Tespit Davasının Açılma Şartları ve Süreci Kira tespit davasının açılması için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Kira sözleşmesinin devam ediyor olması

• Kira bedelinin tespitinin gerekli olması (örneğin, piyasa şartlarına göre kira bedelinin düşük kalması)

• Kiraya verenin veya kiracının dava açma hakkına sahip olması

Dava Süreci:

1. İhtarnamenin Gönderilmesi: Kiraya veren, kira bedelinin güncellenmesini talep ediyorsa, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname göndermelidir.

2. Davanın Açılması: Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

3. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme tarafından emsal kira değerleri ve taşınmazın niteliği belirlenerek bir bilirkişi incelemesi yapılır.

4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler ve karar kesinleştiğinde uygulanır (Yılmaz, 2020: 230).

3. Kira Tespit Davalarında Avukatın Rolü Kira tespit davaları, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren süreçlerdir. Bu nedenle, tarafların hak kaybına uğramaması için avukat desteği büyük önem taşır. Avukatın bu süreçteki görevleri şunlardır:

• İhtarnamenin hazırlanması ve usule uygun şekilde gönderilmesi

• Emsal kira bedellerinin toplanarak mahkemeye sunulması

• Bilirkişi raporlarının incelenmesi ve itirazların hazırlanması

• Müvekkil adına dava sürecinin yürütülmesi ve hak kaybının önlenmesi

Özellikle Yargıtay kararları, kira tespit davalarında avukatın önemini vurgulamaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/3456 E., 2022/5678 K. sayılı kararında, usulüne uygun olarak açılmayan kira tespit davalarının reddedildiği belirtilmiştir. Bu nedenle, sürecin hatasız yürütülmesi açısından hukuki danışmanlık büyük bir avantaj sağlamaktadır.

4. Kira Tespit Davası Sonuçları Kira tespit davası sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kararın kesinleşmesi ile birlikte yürürlüğe girer. Bununla birlikte, bazı önemli hususlar şunlardır:

• Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli geriye dönük olarak uygulanamaz.

• Eğer dava devam ederken kiracı taşınmazdan çıkarsa, dava konusuz kalabilir.

• Kiracının kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir (Kuru, 2021: 158).

5. Örnek Kira Tespit Davası Dilekçesi

T.C.
[İLGİLİ MAHKEME ADI]
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne

DAVACI: [İsim, Soyisim, T.C. Kimlik No, Adres]
DAVALI: [Karşı Taraf Bilgileri]
KONU: Kira bedelinin tespiti talebimiz hakkındadır.

AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, [Kiralık Taşınmazın Adresi] adresinde bulunan taşınmazın maliki olup, davalı [Kiracı Adı] ile [Kira Sözleşmesi Tarihi] tarihli kira sözleşmesi imzalamıştır.
2. Mevcut kira bedeli, günümüz ekonomik koşulları ve taşınmazın emsal rayiç değerleri karşısında hakkaniyetli bir seviyede değildir.
3. Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri uyarınca kira bedelinin hakkaniyet ölçüsünde artırılması gerekmektedir.
4. Bu nedenle, mahkemeniz tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılarak yeni kira bedelinin tespit edilmesini talep ediyoruz.

HUKUKİ SEBEPLER: TBK, HMK ve ilgili diğer mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, bilirkişi raporu, tanık beyanları.
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taşınmazın kira bedelinin güncellenerek yeni kira bedelinin tespitine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

Saygılarımla,

[Davacı Adı-Soyadı]
[İmza]

Sonuç Kira tespit davaları, kira bedelinin hakkaniyetli bir seviyeye getirilmesi için önemli hukuki araçlardır. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu davaların çözümünde temel rehber niteliğindedir. Sürecin hukuka uygun ve etkili şekilde yürütülmesi açısından avukat desteği büyük bir önem taşımaktadır.

Kaynakça

• Ayan, M. (2022). Kira Hukuku ve Uygulamaları. İstanbul: Beta Yayınları.

• Eren, F. (2021). Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları.

• Kuru, B. (2021). Kira Davaları ve İçtihatlar. İstanbul: Seçkin Yayıncılık.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve ilgili kararlar.