Kentsel Dönüşümde Yargı Yolu: Yıkımı Durdurmak ve Hak Aramak İçin Açılacak Davalar

• 20 Aralık 2025, 16:38

Kentsel Dönüşümde Yargı Yolu: Yıkımı Durdurmak ve Hak Aramak İçin Açılacak Davalar

3. İçerik

Giriş: İdari ve Adli Yargı Ayrımı

Kentsel dönüşüm süreci hukuki olarak iki farklı zeminde yürür. Bir yanda devletin (Bakanlık, Belediye, İdare) aldığı kararlar (Riskli yapı tespiti, yıkım kararı, kamulaştırma vb.), diğer yanda ise bireylerin kendi aralarında veya müteahhitlerle yaptıkları sözleşmeler (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hisse devri vb.) vardır. Bir hak kaybına uğradığınızda doğru mahkemeye başvurmak hayati önem taşır. Yanlış mahkemede açılan dava, "görevsizlik" nedeniyle reddedilir ve size zaman kaybettirir. İşte adım adım dava rehberi:

1. Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası (İdari Yargı)

Eğer binanızın riskli yapı olduğuna dair rapora yaptığınız itiraz, Teknik Heyet tarafından reddedildiyse, rapor kesinleşmiş sayılır. Ancak bu kesinleşme "idari" bir kesinleşmedir; yargı yolu açıktır.

• Görevli Mahkeme: Binanın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi.

• Dava Açma Süresi: İtirazın reddi kararının size tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gündür (Genel idari dava açma süresi olan 60 gün burada uygulanmaz, Kanun özel süre belirlemiştir).

• Yürütmeyi Durdurma: Eskiden 6306 sayılı Kanun'da "Yürütmeyi Durdurma kararı verilemez" hükmü vardı. Ancak Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal etmiştir. Yani, mahkemeden "dava sonuçlanana kadar yıkımı durdurun" talebinde bulunabilirsiniz. Mahkeme, binanın yıkılması halinde telafisi güç zararlar doğacağına kanaat getirirse yıkımı durdurabilir.

2. Yıkım Kararı ve Tahliye İşlemine Karşı Dava

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra Belediyenin gönderdiği "60 gün içinde boşaltın" tebligatı da bir idari işlemdir. Eğer tebligat usulsüzse (örneğin size ulaşmadıysa ama süreniz işletildiyse) veya riskli yapı süreci hukuka aykırıysa, bu idari işlemin iptali için de İdare Mahkemesinde dava açılabilir.

3. Arsa Payı Düzeltim Davası (Hukuk Mahkemesi - Kritik!)

Kentsel dönüşümün en can alıcı davasıdır. Eski binalarda arsa payları genellikle hatalı dağıtılmıştır (örneğin dubleks daire ile bodrum katın arsa payı eşit yazılmış olabilir). Kentsel dönüşümde yeni daireler "arsa payına göre" verileceği için, bu hata büyük hak kaybı yaratır.

• Ne Zaman Açılmalı?: Bina yıkılmadan önce mutlaka açılmalı ve tapu kaydına "davalıdır" şerhi işlenmelidir.

• Etkisi: Bu dava, kentsel dönüşüm sürecini teknik olarak durdurmaz ancak hisse satışını ve müteahhitle yapılacak paylaşımı doğrudan etkiler. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle arsa paylarını yeniden düzenlerse, müteahhitten alacağınız dairenin metrekaresi veya konumu değişebilir.

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi.

4. Açık Artırma ve Hisse Satışının İptali Davası

Salt çoğunlukla (%51) alınan karara katılmadınız ve hisseniz Bakanlık/İdare gözetiminde açık artırmayla satıldı. Eğer satış sürecinde usulsüzlük varsa (örneğin rayiç bedel çok düşük belirlendiyse veya size satış günü bildirilmediyse), ihalenin yapıldığı tarihten itibaren İdare Mahkemesinde "Satış İşleminin İptali" davası açabilirsiniz.

5. Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Davaları (Adli Yargı)

Müteahhitle imzaladığınız Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne uyulmaması durumunda açılacak davalar özel hukuk kapsamındadır.

• Müteahhit inşaata başlamadıysa: 6306 sayılı Kanun'daki özel fesih hakkınızı kullanmak için Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurabileceğiniz gibi, genel hükümlere göre Asliye Hukuk (veya Tüketici) Mahkemesinde sözleşmenin feshi davası açabilirsiniz.

• Eksik/Ayıplı İmalat: Binanız yapıldı ama malzemeler sözleşmedeki gibi kaliteli değil. Bu durumda "Tespit Davası" açarak ayıpları belirletmeli ve akabinde tazminat (bedel indirimi) davası açmalısınız.

6. Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaklar anlaşamazsa, normal şartlarda herhangi bir ortak "Malı satalım, parayı bölüşelim" diyerek İzaleyi Şuyu davası açabilir. Ancak 6306 sayılı Kanun uygulanan yerlerde, sırf süreci tıkamak amacıyla açılan bu davaların, riskli yapı sürecini durdurmayacağına dair Yargıtay kararları ve Kanun'un ruhu mevcuttur. Ancak arsa haline gelen taşınmazda anlaşma sağlanamazsa bu dava gündeme gelebilir.

4. Semantik Özet (Hangi Dava Nereye?)

Hak arama sürecinde pusulanız olması için kısa bir özet:

• Riskli Yapı Raporuna İtiraz: İdare Mahkemesi (İptal Davası).

• Yıkım Tebligatına İtiraz: İdare Mahkemesi (İptal Davası).

• Arsa Payım Hatalı: Sulh Hukuk Mahkemesi (Arsa Payı Düzeltim).

• Müteahhit Sözleşmeye Uymadı: Asliye Hukuk / Tüketici Mahkemesi.

• Hissem Usulsüz Satıldı: İdare Mahkemesi.

• Komşularla Anlaşamıyoruz: Sulh Hukuk (İzaleyi Şuyu) veya 6306 md. 6 (Hisse Satışı).

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Dava açarsam yıkım otomatik olarak durur mu? Hayır, durmaz. Dava açmak idari işlemi kendiliğinden durdurmaz. Mutlaka mahkemeden "Yürütmeyi Durdurma" (YD) kararı talep etmeli ve mahkemenin bu kararı vermesini sağlamalısınız. Aksi takdirde dava devam ederken bina yıkılabilir.

Soru 2: Riskli yapı davasını kazanırsam ne olur? Mahkeme riskli yapı tespitini iptal ederse, binanızın "riskli" şerhi tapudan kaldırılır. Bina yıkılmaz, süreç durur. Eğer yıkıldıktan sonra kazanırsanız, idareye karşı tazminat hakkınız doğar.

Soru 3: Arsa payı düzeltim davası ne kadar sürer? Bilirkişi incelemeleri, keşifler ve itirazlar nedeniyle bu davalar ortalama 1.5 - 3 yıl sürebilir. Bu nedenle bina yıkılmadan önce açılması ve tapuya şerh düşülmesi haklarınızı korumak için çok önemlidir.

Soru 4: Gaziosmanpaşa'daki davalarda yetkili mahkeme neresidir? Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. İdari davalar için İstanbul İdare Mahkemeleri (Yenibosna/Ataköy), adli davalar (sözleşme, tapu vb.) için ise Gaziosmanpaşa Adliyesi (veya Çağlayan/Bakırköy yetki sınırına göre) görevlidir.

6. Kaynakça

* 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/9 (Dava Açma Ehliyeti ve Süreler).

• Anayasa Mahkemesi’nin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı (Yürütmeyi Durdurma Yasağının İptali).

• 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) Madde 27 (Yürütmenin Durdurulması).

• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 (Arsa Payı Düzeltim).

• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği.