Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi: İmza Atmadan Önce Bilmeniz Gereken Hukuki Tuzaklar

• 20 Aralık 2025, 16:28

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi: İmza Atmadan Önce Bilmeniz Gereken Hukuki Tuzaklar

3. İçerik

Giriş: Sözleşme, Binanızın Anayasasıdır

Riskli yapı tespiti yapıldı, yıkım kararı alındı ve komşularla salt çoğunluk sağlandı. Sıra en kritik aşamaya geldi: Müteahhit ile sözleşme imzalamak. Halk arasında "Müteahhit Sözleşmesi" olarak bilinen "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi", yeni evinizin kalitesinden teslim tarihine, tapu devir zamanlamasından inşaatın yarım kalması durumunda ödenecek tazminatlara kadar her şeyi belirleyen hukuki bir belgedir. 6306 sayılı Kanun, bu sözleşmelerde mülk sahiplerini (arsa sahiplerini) koruyan çok güçlü mekanizmalar getirmiştir. Ancak bu mekanizmaların sözleşmeye doğru şekilde yansıtılması gerekir. İşte dikkat etmeniz gereken hukuki tuzaklar ve yasal güvenceleriniz:

1. En Büyük Güvence: Teminat ve Bina Tamamlama Sigortası

Eskiden müteahhitler "teminat" vermeden işe başlar ve iflas ettiklerinde vatandaş ortada kalırdı. 6306 sayılı Kanun bu riski minimize etmek için zorunlu teminat sistemini getirmiştir.

Kanun'a göre; yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı almadan önce;

• Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen Bina Tamamlama Sigortası yaptırması,

• Veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması (örneğin Yapı Yaklaşık Maliyetinin %10'u kadar banka teminat mektubu vermesi) zorunludur .

Tuzak: Sözleşmenizde bu teminatın türü ve miktarı açıkça yazmıyorsa, müteahhit işi yarım bıraktığında zararınızı tazmin edecek bir muhatap bulamayabilirsiniz.

2. "Sat-Yap" Dönemi Bitti: Hakediş Usulü Satış Kısıtlaması

Müteahhitlerin, topraktan (henüz inşaat bitmeden) kendilerine düşen daireleri satıp, parayı toplayıp inşaatı bitirmeden kaçmaları en büyük korkudur. Kanun koyucu buna "kademeli satış" (hakediş) sistemi ile engel olmuştur.

Yeni düzenlemeye göre; müteahhidin payına düşen dairelerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir.

• İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler (Örneğin inşaat %50 bitti).

• Müteahhit, kendisine düşen dairelerin, biten oranın %10 altındaki kadarını satabilir (Örneğin %40'ını satabilir).

• Müteahhit, inşaatı tamamen bitirip iskan almadan (veya tüm maliklerin muvafakati olmadan) kendisine düşen dairelerin tamamını satamaz .

Tuzak: Sözleşmeye "Müteahhit kendine düşen daireleri dilediği zaman satabilir" maddesi koydurmaya çalışanlara karşı Kanun'un bu emredici hükmünü hatırlatın.

3. Teknik Şartname: "Lüks" Kelimesi Yeterli Değildir

Sözleşmenin eki olan "Teknik Şartname", kullanılacak malzemenin kalitesini belirler. Sözleşmede sadece "1. sınıf malzeme kullanılacaktır" veya "lüks konut yapılacaktır" gibi muğlak ifadeler kullanılması büyük bir tuzaktır.

• Ne Yapılmalı? Kullanılacak seramiğin, parkenin, bataryanın, kapıların markası, modeli, TSE standartları ve serisi tek tek yazılmalıdır. Mutfak dolabının gövde malzemesinden (MDF/Sunta), asansörün markasına kadar her detay belirtilmelidir. Aksi takdirde müteahhit "1. sınıf" diyerek en ucuz seriyi kullanabilir ve hukuken itiraz edemezsiniz.

4. Teslim Süresi ve Cezai Şartlar (Kira Tazminatı)

İnşaatın ne zaman başlayacağı (yer teslim tarihi) ve ne zaman biteceği (iskan tarihi) net tarihlerle belirlenmelidir. "Ruhsattan sonra 24 ay" gibi ifadeler, ruhsat alımı geciktirilirse inşaatın yıllarca başlamamasına neden olabilir.

• Gecikme Cezası: Müteahhit zamanında teslim etmezse, her daire için ödenecek aylık kira bedeli veya cezai şart miktarı, günün ekonomik koşullarına uygun yazılmalıdır. "Rayiç kira bedeli" ibaresi yerine, net rakamlar veya "bölgedeki emsal kiranın %50 fazlası" gibi net kriterler konulmalıdır.

5. Yönetim Planı ve Paylaşım Tablosu

Yeni binada hangi dairenin kime ait olacağı (Şerefiye Paylaşımı) sözleşme ekinde krokilerle belirlenmelidir. "Arsa sahibine 3. kat verilecek" demek yetmez; "Kuzey cephe, 12 kapı numaralı, brüt 100 m² daire" şeklinde net tanım yapılmalıdır. Ayrıca apartman yönetim planının nasıl olacağı, aidatların nasıl belirleneceği gibi hususlar da bu aşamada konuşulmalıdır.

Sonuç: Avukatsız İmza Atmak Büyük Risktir

Müteahhitler genellikle "standart sözleşmemiz bu, herkes bunu imzalıyor" diyerek kendi hazırladıkları metinleri sunarlar. Ancak her parselin durumu, her malikin beklentisi farklıdır. Gaziosmanpaşa gibi değer artışının yüksek olduğu bir bölgede, mülkünüzü riske atmamak için sözleşmenizi mutlaka "Kentsel Dönüşüm Hukuku"nda uzman bir avukata inceletin. Unutmayın, noterde atılan imzanın geri dönüşü çok maliyetli ve zordur.

4. Semantik Özet (Sözleşme Kontrol Listesi)

Sözleşmeyi imzalamadan önce şu 5 maddenin varlığını kontrol edin:

1. Teminat Maddesi: "Bina Tamamlama Sigortası" veya "%10 Teminat Mektubu" şartı var mı?

2. Satış Kısıtlaması: Müteahhidin daire satışının, inşaatın ilerleme seviyesine (%10 eksiği kuralı) bağlı olduğu yazıyor mu?

3. Net Teslim Tarihi: "Yer tesliminden itibaren X ay" ibaresi var mı? Yer tesliminin ne zaman yapılacağı net mi?

4. Detaylı Teknik Şartname: Malzemelerin marka ve modelleri yazılı mı?

5. Fesih Yetkisi: İnşaat başlamazsa (1 yıl) veya durursa (6 ay), 6306 sayılı Kanun'a atıfla fesih hakkınız saklı tutulmuş mu?

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Müteahhit "Teminat mektubu vermem, maliyetli oluyor" diyor, ne yapmalıyım? Bu yasal bir zorunluluktur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde (özellikle belirli büyüklüğün üzerindekilerde) İdare, teminat sunulmadan yapı ruhsatı vermez. Müteahhidin buna itiraz etmesi, mali gücünün yetersiz olduğunun işareti olabilir.

Soru 2: Sözleşmeyi noterde yapmak zorunda mıyız? Evet. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmi şekilde (Noterde) düzenlenmek zorundadır. Adi yazılı (kendi aranızda kağıda dökülen) sözleşmeler tapu devri açısından geçersizdir.

Soru 3: Müteahhit inşaatı bitiremedi, yarım bıraktı. Arsamı geri alabilir miyim? Evet. 6306 sayılı Kanun'un getirdiği özel fesih yetkisi ile, işe başlanmaması (1 yıl) veya işin durması (6 ay) durumunda, maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmeyi feshedip, tapuya şerh edilen sözleşmeyi terkin ettirebilir (sildirebilirsiniz).

Soru 4: Brüt ve Net metrekare farkı nedir? Sözleşmelerde genelde "Brüt" alan yazar. Ancak brüt alan; duvarlar, merdiven boşlukları, asansör boşlukları gibi alanları da kapsar. Sizin süpürülebilir (kullanılabilir) alanınız "Net" alandır. Sözleşmede mutlaka "Net Metrekare" üzerinden taahhüt almaya çalışın.

6. Kaynakça

* 6306 Sayılı Kanun, Madde 8/6 ve Uygulama Yönetmeliği Madde 13/9 (Teminat ve Sigorta Zorunluluğu). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/13 ve Uygulama Yönetmeliği Madde 13/10 (Müteahhit Payı Satış Kısıtlaması/Hakediş). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği Madde 13/11 (Sözleşmenin Feshi Şartları).

• 6306 Sayılı Kanun, Madde 7/6 (Bakanlık Standartları).