Kentsel dönüşüm, İskan (Yapı Kullanma İzni) ve Kat Mülkiyeti Süreci

• 20 Aralık 2025, 16:41

Kentsel dönüşüm, İskan (Yapı Kullanma İzni) ve Kat Mülkiyeti Süreci

3. İçerik

Giriş: Fiziken Biten Bina, Hukuken Bitmiş Sayılmaz

Kentsel dönüşüm sürecinin finali, anahtar teslimi gibi görünse de; hukuki final "Yapı Kullanma İzin Belgesi"nin (Halk arasında bilinen adıyla İskan) alınması ve tapuların "Kat Mülkiyeti"ne çevrilmesidir. Ne yazık ki Gaziosmanpaşa ve çevre ilçelerde, inşaatı bitmiş, içinde oturum başlamış ancak iskanı alınamadığı için tapuda halen "arsa" veya "kat irtifaklı" görünen binlerce daire bulunmaktadır. Bu durum, mülk sahiplerini hem maddi zarara uğratmakta hem de mülkiyet haklarını tam olarak kullanmalarını engellemektedir.

1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir ve Neden Hayatidir?

İskan; bir binanın projesine, fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına uygun olarak yapıldığını belgeleyen, Belediyeden alınan "binanın nüfus cüzdanı"dır. Bir binanın iskanının olmaması şu anlama gelir: "Bu bina hukuken henüz bir inşaattır, bitmemiştir ve projeye aykırılıklar olabilir."

İskansız Binanın Yarattığı Sorunlar:

• Yüksek Faturalar (Şantiye Aboneliği): İskanı olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri genellikle "şantiye tarifesi" üzerinden devam eder. Bu tarife, mesken tarifesine göre çok daha pahalıdır.

• Kredi Sorunu: Bankalar, iskanı olmayan (kat mülkiyetine geçmemiş) dairelere konut kredisi vermekte isteksizdir veya çok düşük oranlarda kredi verirler. Bu da dairenizi satmak istediğinizde değerini düşürür.

• Ceza ve Yıkım Riski: İskan alınamamasının sebebi genellikle projeye aykırı imalatlardır (örneğin sığınağın depoya çevrilmesi, çatı katının büyütülmesi). Bu aykırılıklar giderilmezse Belediye para cezası kesebilir.

2. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve "Cins Tashihi"

Kentsel dönüşüm başlarken "Kat İrtifakı" kurulur (yani olmayan binadan pay verilir). Bina bittiğinde ise "Kat Mülkiyeti"ne geçilmesi şarttır.

Süreç Nasıl İşler?

1. Müteahhit Başvurusu: Müteahhit, binanın bittiğini beyan ederek Belediyeye iskan başvurusunda bulunur.

2. Belediye Denetimi: Belediye ekipleri binayı yerinde inceler. Projeye uygunsa "Yapı Kullanma İzin Belgesi" verilir.

3. Cins Tashihi: İskan belgesi ile Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur. Tapu kütüğündeki "Arsa" vasfı silinir, yerine "Kargir Apartman/Bina" yazılır. Buna "Cins Tashihi" denir.

4. Kat Mülkiyeti Tapusu: Son aşamada, kat irtifakı tapuları iptal edilerek, bağımsız bölüm numarası, metrekaresi ve arsa payı kesinleşmiş "Kat Mülkiyeti" tapuları dağıtılır.

3. Müteahhit İskanı Almazsa Ne Yapılabilir? (Hukuki Yollar)

Sözleşmelerde genellikle "İskan masrafları müteahhide aittir ve teslimden itibaren X ay içinde alınacaktır" maddesi bulunur. Ancak müteahhitler bazen SGK prim borçları, vergi borçları veya projeye aykırılıklar nedeniyle iskan almaktan kaçınırlar.

Hak Sahiplerinin Çözüm Yolları:

• Nama İfa Davası (Yetki Alma): Müteahhit iskanı almıyorsa, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak "Müteahhit adına bu işlemleri yapma yetkisi" (Nama İfa) isteyebilirsiniz. Mahkeme kararıyla, iskan için gereken masrafları (müteahhidin alacağından düşmek veya ondan tahsil etmek üzere) siz ödeyip iskanı alabilirsiniz.

• Tazminat Davası: Sözleşmede belirlenen sürede iskan alınmazsa, dairenizin değer kaybı (iskansız daire daha ucuzdur) ve ödediğiniz fazladan elektrik/su faturaları için müteahhide tazminat davası açabilirsiniz.

• Teminatın Paraya Çevrilmesi: Eğer sözleşme yaparken (önceki makalelerimizde belirttiğimiz gibi) müteahhitten teminat mektubu aldıysanız veya dairelerine bloke koydurduysanız, iskan masrafları buradan karşılanabilir.

4. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Harç Muafiyeti Devam Eder mi?

Evet, kentsel dönüşümün en büyük avantajı burada da devreye girer. 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenen binalarda;

• İskan (Yapı Kullanma İzin) Harcı,

• Cins Tashihi Harcı,

• Tapu Kadastro Harçları,

• Belediye harçlarının birçoğundan muafiyet vardır. Normal bir inşaatta maliklerin cebinden çıkacak olan on binlerce liralık harç bedeli, kentsel dönüşüm projelerinde ödenmez . Bu nedenle müteahhit "harçlar çok tuttu, para verin" derse, Kanun'dan doğan haklarınızı hatırlatmanız gerekir.

5. Avukat Tavsiyesi

Binayı teslim alırken imzaladığınız "Teslim Tutanağı"na dikkat edin. Eğer tutanakta "Eksiksiz teslim aldım, iskan sorumluluğu bana aittir" gibi gizli ibareler varsa hak kaybına uğrayabilirsiniz. Tutanaklara mutlaka "İskan alınması ve eksik imalatlar konusundaki haklarım saklıdır" şerhini düşerek imza atın.

4. Semantik Özet (Sürecin Tamamlanması)

Binanızın hukuken tamamlanması için gereken adımlar:

1. Fiziki Bitiş: İnşaat biter, asansör ve ortak alanlar tamamlanır.

2. Başvuru: Müteahhit Belediyeye iskan için başvurur.

3. Denetim: Belediye binayı projesine uygunluk açısından denetler.

4. İskan Belgesi: Uygunsa Yapı Kullanma İzin Belgesi onaylanır.

5. Kadastro ve Tapu: Cins tashihi yapılır (Arsa -> Bina).

6. Kat Mülkiyeti: Kırmızı renkli (genelde) Kat Mülkiyeti tapusu alınır.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: İskan alınmazsa elektrik ve su aboneliği alamaz mıyım? Alabilirsiniz ancak "Geçici Abonelik" veya "Şantiye Aboneliği" statüsünde olur. Bu da birim fiyatın yaklaşık %30-%50 daha pahalı olması demektir. Ayrıca bu abonelikler kalıcı değildir, belediye süre verebilir.

Soru 2: Müteahhit kaçtı, iskanı biz alabilir miyiz? Evet. Malikler bir araya gelerek eksikleri tamamlayıp, harçları yatırarak (dönüşümde muafiyet var) iskan alabilirler. Ancak müteahhidin SGK ve Vergi borçları iskan alımına engel olabilir. Bu durumda mahkeme kararıyla (yükleniciden bağımsızlık kazanarak) ilerlemek gerekebilir.

Soru 3: Dairemi satarken iskanın olmaması fiyatı etkiler mi? Kesinlikle etkiler. İskanı olmayan daireye bankalar kredi vermekte zorluk çıkarır. Alıcılar da "acaba bina kaçak mı, yıkılacak mı?" endişesiyle fiyatı düşürür.

Soru 4: Kentsel dönüşümde iskan harcı öder miyiz? Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan binalar, ilk satış ve tescil işlemlerinde belediye ve tapu harçlarından muaftır. Müteahhidin sizden "iskan parası" adı altında harç talep etmesi hukuka aykırıdır.

6. Kaynakça

• 3194 Sayılı İmar Kanunu, Madde 30 (Yapı Kullanma İzni).

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat İrtifakından Mülkiyete Geçiş). * 6306 Sayılı Kanun, Madde 7 (Harç ve Vergi Muafiyetleri).

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Eser Sözleşmesi ve Müteahhit Sorumluluğu).