Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Mülkiyetin "Gerçek Karşılığı"nın Belirlenmesi

• 12 Aralık 2025, 12:51

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Mülkiyetin "Gerçek Karşılığı"nın Belirlenmesi

1. Kamulaştırma Nedir ve Süreç Nasıl Başlar?

Kamulaştırma (İstimlak), devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla, bedelini peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın tamamına veya bir kısmına kanunla gösterilen esas ve usullere göre el koymasıdır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre süreç iki aşamalıdır:

1. Satın Alma Usulü (Madde 8): İdare, dava açmadan önce maliki pazarlığa davet etmek zorundadır. Burada bir anlaşma sağlanırsa, tutanak düzenlenir ve işlem biter. Bu aşamada anlaşılan bedele itiraz edilemez.

2. Dava Yolu (Madde 10): Eğer satın alma görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa veya malik görüşmeye gelmezse; İdare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili" davasını açar.

Akademik Not: Bu davada davacı İdare, davalı ise Mülk Sahibidir. Yani vatandaş dava açmaz, devlet vatandaşa "Seninle anlaşamadık, gel bedeli hakim belirlesin" diyerek dava açar.

2. Davanın Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme

Prof. Dr. Zehreddin Aslan'a göre; bu dava, bir "tespit davası" gibi görünse de, sonuçları itibariyle mülkiyetin naklini sağlayan "inşai (yenilik doğurucu) bir dava" ve bedelin ödenmesini sağlayan "eda davası" unsurlarını birlikte barındırır.

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (Kesin Yetki).

• Yargılama Usulü: Basit Yargılama Usulü uygulanır. Kanun koyucu, sürecin hızlı işlemesi için bu usulü seçmiştir.

3. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Kriterleri (Madde 11)

Davanın kalbi, bedelin nasıl hesaplanacağıdır. Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi, taşınmazın cinsine göre farklı değerleme yöntemleri öngörmüştür. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu yöntemlerin dışına çıkılmasını bozma sebebi sayar.

A. Arsa Niteliğindeki Taşınmazlar (Emsal Karşılaştırması)

Belediye imar planı içinde olan veya belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik) yararlanan ve etrafı meskun olan yerler "Arsa" sayılır. Arsaların değeri, "Emsal Satışların Karşılaştırılması" yöntemiyle bulunur.

• Emsal Kriteri: Kamulaştırma tarihinden önceki yakın bir tarihte, aynı bölgede, benzer nitelikteki bir arsanın "özel amaçlı olmayan" (muvazaasız) gerçek satış bedeli emsal alınır.

• Uygulama: Bilirkişiler, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazı kıyaslar. "Emsal arsa caddede, bizimki sokakta; emsalin imarı 5 kat, bizimki 3 kat" gibi farklar matematiksel olarak (+/- puanlama ile) değerlemeye yansıtılır.

B. Arazi (Tarla/Bahçe) Niteliğindeki Taşınmazlar (Gelir Metodu)

Tarım arazilerinde değer, "Net Gelir Yöntemi" (Kapitalizasyon) ile belirlenir.

• Taşınmazın olduğu bölgede (İlçe Tarım Müdürlüğü verilerine göre) hangi ürünlerin ekildiği,

• Dönüm başına ne kadar verim alındığı,

• Üretim masrafları ve satış fiyatları hesaplanır.

• Elde edilen "Net Gelir", belirli bir kapitalizasyon faiz oranına bölünerek arazinin çıplak değeri bulunur.

C. Yapılar ve Ağaçlar

• Yapılar (Binalar): Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yayımladığı "Yapı Birim Maliyetleri" esas alınır. Binanın yaşına göre "Yıpranma Payı" (aşınma) düşülür.

• Ağaçlar: Ağacın cinsine, yaşına ve verim durumuna göre maktuen değer biçilir (Genellikle Tarım Müdürlüğü rayiçleri esas alınır).

4. Objektif Değer Artırıcı Unsur

Akademik doktrinde ve Yargıtay uygulamasında, matematiksel hesaplamanın dışında taşınmazın kendine has özelliklerinin de değere eklenmesi kabul edilmiştir. Taşınmazın şehir merkezine yakınlığı, ana yola cephesi, sanayi veya turizm bölgesinde olması gibi nedenlerle, hesaplanan bedele %50'yi geçmemek üzere "Objektif Değer Artışı" eklenebilir. Bu, avukatın savunma yeteneğinin en çok devreye girdiği alandır.

5. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Mahkeme, re'sen (kendiliğinden) bir bilirkişi heyeti atar. Bu heyette genellikle:

• Gayrimenkul Değerleme Uzmanları,

• Ziraat Mühendisleri (Arazi ise),

• İnşaat Mühendisleri veya Mimarlar (Yapı varsa),

• Mülk Sahipleri ve İdare tarafından bildirilen bilirkişiler (Yasal değişikliklerle bu yapı bazen değişebilmektedir, ancak uzman görüşü esastır) bulunur.

Mahkeme heyeti taşınmazın başına giderek Keşif yapar. Taşınmazın konumu, eğimi, manzarası, üzerindeki yapılar yerinde görülür.

6. Bedelin Ödenmesi ve Tescil Kararı

Mahkemece belirlenen bedel (İdarenin teklif ettiği bedelden genellikle yüksek çıkar), İdare tarafından mahkemenin belirlediği banka hesabına yatırılır (depo edilir).

• Bedel bankaya yatırılmadan tescil kararı verilemez (Anayasa m. 46 gereği peşin ödeme şartı).

• Bedel yatırıldıktan sonra mahkeme, taşınmazın İdare adına tesciline ve paranın vatandaşa ödenmesine karar verir.

2018 Yılı Değişikliği (7139 Sayılı Kanun): Eskiden karar kesinleşmeden tapu devri yapılmazdı. Ancak yapılan değişiklikle (Madde 10/8), bedel yatırıldıktan sonra mahkeme kesin hükmü beklemeden tescil kararı vermekte ve tapu İdareye geçmektedir. Vatandaş parasını alır, ancak bedelin az olduğunu düşünüyorsa İstinaf ve Yargıtay yoluna başvurabilir. (İdare de bedelin çok olduğunu düşünerek başvurabilir).

7. Faiz Hakkı (4 Ay Kuralı)

Dava süreci uzarsa vatandaşın parası enflasyon karşısında eriyebilir. Kamulaştırma Kanunu m. 10/9 gereğince; davanın açıldığı tarihten itibaren 4 ay içinde sonuçlanmaması halinde, 4. ayın bitiminden karar tarihine kadar geçecek süre için tespit edilen bedele Yasal Faiz işletilir.

8. Avukatlık Ücreti

Bu davalarda vekalet ücreti konusu özeldir. Dava teknik olarak "tespit" davası niteliğinde olduğundan, davalı (vatandaş) lehine Maktu Vekalet Ücretine hükmedilir. (Ancak bedel artırımı davalarında nispi ücrete hükmedilmesi gerektiği yönünde akademik eleştiriler ve AİHM kararları ışığında tartışmalar sürmektedir). Yargılama giderleri (Keşif, bilirkişi, harçlar) kural olarak davacı İdare üzerinde bırakılır.

Aygül hukuk bürosu olarak istanbul gaziosmanpaşa bölgösinde hukuk ve ceza davaları üzerine, Av. Süleyman Aygül nezlinde profösyönel olarak hukuki uyuşmazlıklarınızda her zaman yanınızdayız.

Kaynakça:

1. Başsorgun, Naci. Kamulaştırma Hukuku Davaları ve AİHM Kararları. Ankara: Seçkin Yayıncılık. (Yargıtay 18. H.D. Onursal Başkanı, temel başvuru kaynağı).

2. Aslan, Zehreddin. Kamulaştırma Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncılık.

3. Arcak, Ali / Doğrusöz, Edip. Kamulaştırma Hukuku.

4. Çağlayan, Ramazan. İdare Hukuku Dersleri.

5. Günday, Metin. İdare Hukuku.

6. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin (Kamulaştırma Dairesi) Yerleşik İçtihatları.

7. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu (Madde 8, 10, 11 ve 27).

8. T.C. Anayasası (Madde 46).