• 21 Kasım 2025, 15:10

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYANAN İPTALİ VE VE TESCİLİ DAVASI

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

1. Genel Hususlar: Davanın Konusu ve Önemi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS), hukukumuzda "Eser Sözleşmesi" ile "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nin birleşimidir (Karma Sözleşme). Bu sistemde; arsa sahibi arsasını müteahhide devreder (veya devretmeyi vaat eder), müteahhit ise bunun karşılığında arsa üzerine bina yapar ve belirli daireleri arsa sahibine verir, kalanları kendine alır (veya üçüncü kişilere satar). Bu dava; müteahhidin inşaatı tamamlamaması, arsa sahibinin haksız yere tapuyu devretmemesi veya müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin mağduriyeti durumunda açılan, mülkiyetin el değiştirmesini sağlayan davadır.

2. Davanın Tarafları (Kim Kime Dava Açar?)

Bu davada taraflar olayın oluş şekline göre değişir:

• Senaryo A (Arsa Sahibi vs. Müteahhit): Arsa sahibi, edimini yerine getiren müteahhide tapuyu devretmezse; Müteahhit davacı, Arsa Sahibi davalı olur.

• Senaryo B (Müteahhit vs. Arsa Sahibi): Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa; Arsa sahibi sözleşmenin feshini ve tapunun iadesini ister.

• Senaryo C (En Yaygın - Üçüncü Kişi/Tüketici): Vatandaş, müteahhitten "topraktan" daire almıştır. Ancak tapu hala arsa sahibindedir. Müteahhit inşaatı bitirmiş veya yarım bırakmıştır. Burada; Daireyi alan vatandaş Davacı, hem Müteahhit hem de Arsa Sahibi zorunlu Davalı olur.

3. Geçerlilik Şartı (Noter Zorunluluğu)

Bu sözleşme, tapu devri içerdiği için Resmi Şekil Şartına tabidir.

• Sözleşmenin mutlaka NOTERDE ve "Düzenleme Şeklinde" yapılması zorunludur.

• İstisna: Sözleşme adi yazılı (notersiz) yapılsa bile, müteahhit inşaatı büyük oranda tamamlamışsa ve arsa sahibi buna ses çıkarmamışsa, Yargıtay "Dürüstlük Kuralı (TMK m.2)" gereği sözleşmeyi geçerli sayabilir.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin yetki).

• Görevli Mahkeme (Kritik Ayrım):

  • Arsa Sahibi - Müteahhit Arasında: Arsa sahibi tacir değilse Asliye Hukuk Mahkemesi. (Taraflar tacirse Asliye Ticaret).

  • Üçüncü Kişi (Vatandaş) Davacıysa: Müteahhitten konut amaçlı daire alan kişi "Tüketici" sayıldığından görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir.

5. Yargılama Usulü ve İspat

• Bilirkişi İncelemesi (Hayati Önemde): Bu davanın kalbi bilirkişi raporudur. İnşaat mühendisi bilirkişiler, inşaatın "Tamamlanma Oranını" (Örn: %40, %80, %95) tespit eder. Davanın kaderini bu oran belirler.

• İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Binanın yasal mevzuata uygun yapılıp yapılmadığı belediyeden sorulur. Kaçak yapı varsa tescil kararı verilemez.

6. Üçüncü Kişilerin (Tüketicinin) Durumu ve "Halefiyet İlkesi"

Web sitenizde "Müteahhitten Daire Alanların Dikkatine!" başlığıyla vermeniz gereken en teknik bölüm:

• Vatandaş, müteahhitten daire aldığında, aslında müteahhidin arsa sahibine karşı olan "Alacak Hakkını Temlik Almış (Devralmış)" olur.

• Bunun anlamı şudur: Müteahhit, arsa sahibine karşı görevini (inşaatı bitirme) yaptıysa vatandaş tapuyu alır. Yapmadıysa alamaz.

• Arsa sahibinin savunması: Arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği defileri (örneğin; "inşaatı bitirmedi", "malzeme kötü") daireyi alan vatandaşa karşı da ileri sürebilir.

7. Yargıtay'ın "%95 Tamamlanma" Kriteri

Bu davaların en meşhur kuralıdır.

• Müteahhit inşaatı %100 bitirmeden tapu istemeye hak kazanamaz.

• Ancak Yargıtay, "Eksiklik çok azsa sözleşmeyi feshetmek ekonomik yıkım olur" diyerek %95 ve üzeri tamamlanma oranlarında; eksik kalan işlerin bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi şartıyla tapunun tesciline karar verir.

• Eğer inşaat %95'in altındaysa (Örn: %70), Yargıtay tescil davasını reddeder. Vatandaş tapuyu alamaz, sadece ödediği parayı müteahhitten (bulabilirse) geri ister.

8. Harç ve Masraflar

• Nispi Harç: Dava değeri (taşınmazın değeri) üzerinden binde 68,31 oranında harç ödenir.

• Tüketici Mahkemelerinde harçtan muafiyet durumları vardır ancak bu dava gayrimenkulün aynına ilişkin olduğu için harç tamamlatılır.

9. Zamanaşımı

• APKİS'ten kaynaklı davalarda genel zamanaşımı 5 yıldır.

• Ancak yüklenicinin (müteahhidin) "Ağır Kusuru" veya "Hilesi" varsa süre 20 yıla kadar uzayabilir.

• Taşınmaz teslim edilmişse (içinde oturuluyorsa), zamanaşımı savunması yapılamaz.

10. Özellikle Bilinmesi Gereken Hususlar (Avukatın Notu)

1. Fesih Tehlikesi: Eğer müteahhit inşaatı çok yarım bırakıp kaçarsa (Örn: %30 seviyesi), arsa sahibi mahkemeye gidip "Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi"ni talep edebilir. Fesih kararı verilirse, tapu arsa sahibine geri döner. Müteahhitten daire alan 3. kişilerin tapuları da İPTAL EDİLİR. (Vatandaşın en büyük mağduriyetidir).

2. İpotekli Satış: Müteahhit inşaat kredisi çekip arsa sahibinin rızasıyla arsayı ipotek ettirdiyse, vatandaş daireyi aldığında ipotekli olarak alır.

3. Gecikme Tazminatı: İnşaat süresinde bitmezse, arsa sahibi veya daireyi alan vatandaş, kira kaybı (gecikme tazminatı) isteyebilir.

11. Kararın İcrası

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin olduğu için karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Tapu dairesinde işlem yapmak için İstinaf ve Yargıtay süreçlerinin bitmesi gerekir.

12. Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/14-569 E., 2016/181 K.: "Yükleniciden (müteahhitten) temlik alınan (satın alınan) kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil davasında, üçüncü kişinin mülkiyet hakkı kazanabilmesi için, yüklenicinin edimini (inşaatı yapma borcunu) tam olarak yerine getirmiş olması gerekir. Ancak eksiklik 'tahammül edilebilir' boyutta ise (%95 ve üzeri), eksik bedel depo ettirilerek tescile karar verilebilir."

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 12.01.2021 tarihli Kararı: "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi halinde, sözleşme geriye etkili olarak ortadan kalkacağından, yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin tapuları da illiyet bağı kesildiğinden iptal edilir ve arsa sahibine döner."