ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ VE HUKUKİ BOYUTLARI
1. GİRİŞ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve arsa sahibinin taşınmazının belirli bir payını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin taşınmaz üzerinde belirlenen inşaatı tamamlamayı taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler, uygulamada sıkça karşılaşılan ve hukuki ihtilaflara neden olabilen karma nitelikli sözleşmelerdendir. İşbu çalışmada, sözleşmenin hukuki yönleri, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmeden kaynaklanan davalar ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilecektir.
2. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiş olup, hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin birleşiminden oluşan karma bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu sözleşmenin unsurları şunlardır:
Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin belirli bir yapıyı inşa etme taahhüdü.
Satış Vaadi Unsuru: Arsa sahibinin, yükleniciye belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretme taahhüdü.
Bu sözleşme, resmi şekil şartına tabi olup, noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde geçersiz sayılır.
3. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:
Yükleniciye inşaat yapımına elverişli bir arsa teslim etmek.
Ruhsat ve imar durumlarını sağlamak.
İnşaatın tamamlanması halinde yükleniciye belirlenen bağımsız bölümleri devretmek.
Yüklenicinin Yükümlülükleri:
İnşaatı sözleşmede belirtilen sürede ve nitelikte tamamlamak.
İnşaatın tüm giderlerini karşılamak.
Teknik ve hukuki şartnamelere uygun bir şekilde teslim etmek.
4. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVALAR Bu tür sözleşmelerde taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde açılabilecek başlıca davalar şunlardır:
Eserin Ayıplı Teslimi Nedeniyle Açılan Davalar: İnşaatın eksik veya ayıplı yapılması durumunda arsa sahibi tarafından açılabilir. Arsa sahibi, eserin sözleşmeye uygun hale getirilmesini, bedel indirimi veya tazminat talep edebilir.
Teslim Edilmeyen Bağımsız Bölümler Nedeniyle Açılan Davalar: Yüklenicinin bağımsız bölümleri zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil davası açması mümkündür.
Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Davaları: Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde açılabilir. Örneğin, yüklenicinin projeyi zamanında tamamlamaması durumunda arsa sahibi sözleşmeyi feshederek tazminat talep edebilir.
İpotek Tesisinden Kaynaklanan Davalar: Yüklenicinin finansman sağlamak için inşaat halindeki yapıyı ipotek ettirmesi ve arsa sahibinin bu duruma itiraz etmesi durumunda ortaya çıkan ihtilaflar.
Haksız İşgal (Ecrimisil) Davaları: Yüklenicinin teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri teslim etmemesi halinde, arsa sahibi haksız işgal tazminatı talep edebilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2021 tarihli kararında, yüklenicinin eseri zamanında tamamlamaması ve ayıplı iş teslimi nedeniyle arsa sahibinin açtığı tazminat davasında, yüklenicinin kusurlu olduğu belirlenmiş ve tazminat ödemesine hükmedilmiştir. Kararda ayrıca, sözleşme hükümlerine aykırı hareket eden tarafın sorumluluğunun doğrudan tazminatla karşılanması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli kararında, yüklenicinin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi nedeniyle arsa sahibinin tapu iptali ve tescil davası açabileceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020 tarihli kararında, sözleşmenin yüklenici tarafından haksız olarak feshedilmesi halinde, arsa sahibinin uğradığı zararların tazmin edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
6. AVUKATIN ROLÜ Bu tür sözleşmelerde avukatın rolü büyük önem taşımaktadır. Avukatın görevleri şunlardır:
Sözleşme Hazırlığı: Sözleşme hükümlerinin eksiksiz ve hukuka uygun şekilde hazırlanması.
Dava Süreci Yönetimi: Tarafların haklarını koruyarak davaların etkin bir şekilde yürütülmesi.
İcra Takipleri: Yüklenici veya arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi halinde icra işlemlerinin yürütülmesi.
Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yolları: Taraflar arasında sulh görüşmeleri yürütülmesi ve arabuluculuk süreçlerinin yönetilmesi.
7. SONUÇ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada sıkça karşılaşılan ve çeşitli hukuki ihtilaflara neden olan sözleşmelerden biridir. Tarafların hak ve yükümlülüklerini dikkatle belirlemeleri ve hukuki danışmanlık almaları büyük önem taşımaktadır. Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, yüklenicinin inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlamaması durumunda ciddi hukuki sonuçlarla karşılaşması mümkündür. Bu nedenle, sözleşmelerin hazırlanması ve uygulanması sürecinde uzman hukukçuların rehberliği büyük önem arz etmektedir.
8. KAYNAKÇA
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
2644 sayılı Tapu Kanunu
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Kararları
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları
Eser Sözleşmeleri ile ilgili akademik çalışmalar ve makaleler
