6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm

• 20 Aralık 2025, 14:51

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm

1.  Dönüşümün Hukuki Temelleri

Türkiye’nin jeolojik yapısı ve mevcut yapı stokunun durumu göz önüne alındığında, kentsel dönüşüm süreci yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, can ve mal güvenliğini sağlamayı hedefleyen, sosyal ve ekonomik boyutları olan çok katmanlı bir hukuk ve mühendislik sürecidir. Bu rapor, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ¹, bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği ¹ ve ilgili diğer ikincil mevzuat ¹ ışığında, sürecin tüm aşamalarını "Kentsel Dönüşüm Uzmanı" perspektifiyle, web sitenizde yayınlanabilecek detay ve derinlikte analiz etmektedir.

Raporun temel amacı, riskli yapı tespitinden yıkıma, yeni yapıların inşasından finansal destek mekanizmalarına kadar sürecin her adımını, mevzuatın getirdiği en güncel değişiklikler (özellikle 7471 sayılı Kanun ile getirilen yenilikler) çerçevesinde incelemektir. Analizimizde, salt çoğunluk kuralı, rezerv yapı alanı tanımındaki değişiklikler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri ve finansal destek modelleri (faiz desteği ve kira yardımı) arasındaki tercihler, neden-sonuç ilişkileri içerisinde irdelenecektir.

Kentsel dönüşümün hukuki altyapısı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.¹ Bu süreçte devlet, düzenleyici ve denetleyici bir rol üstlenirken, uygulama çoğunlukla maliklerin iradesi ve lisanslı kuruluşların teknik tespitleri üzerinden yürümektedir.

2. Kentsel Dönüşümde Temel Statüler ve Mekânsal Tanımlar

Kentsel dönüşüm sürecinin doğru anlaşılması, Kanun koyucunun belirlediği üç temel mekânsal statünün (Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı) hukuki niteliklerinin ve tespit prosedürlerinin derinlemesine analiz edilmesini gerektirir. Bu tanımlar, sürecin hangi hukuki rejimle yönetileceğini belirleyen temel parametrelerdir.

2.1. Riskli Yapı Kavramı ve Hukuki Niteliği

Mevzuatın en sık uygulanan ve parsel bazlı dönüşümün temelini oluşturan kavramı "Riskli Yapı"dır. Kanun koyucu riskli yapıyı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlamaktadır.¹

Bu tanım incelendiğinde iki temel kriter karşımıza çıkar:

1. Ekonomik Ömrünü Tamamlama: Yapının fiziki olarak ayakta dursa bile, bakım ve onarım maliyetlerinin yeniden yapım maliyetine yaklaşması veya yapının işlevini yitirmesi durumudur.

2. Teknik Risk: Yapının, olası bir afette (özellikle depremde) yıkılma veya ağır hasar görme ihtimalinin teknik raporlarla kanıtlanmasıdır.

Uygulama Yönetmeliği, bu tespitin kapsamını genişletmiş ancak bazı istisnalar getirmiştir. Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri yapılar riskli yapı tespitine konu olabilirken; inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.¹ Bu durum, dönüşüm yasasının terk edilmiş harabeleri temizlemekten ziyade, aktif yaşamın olduğu ancak risk taşıyan binaları yenilemeyi hedeflediğini göstermektedir.

2.2. Riskli Alan Statüsü ve İlan Süreci

Riskli Alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder.¹ Riskli alan ilanı, parsel bazlı değil, geniş bir bölgeyi kapsayan bütüncül bir dönüşüm modelidir.

Bu alanın tespiti için teknik bir dosya hazırlanması zorunludur. Yönetmelik gereği, alanın zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle risk taşıdığına dair teknik rapor, alan sınırlarını gösteren koordinatlı haritalar, uydu görüntüleri ve hak sahipliği durumunu gösteren belgeler Bakanlığa (yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığına) sunulur.¹

Önemli bir detay olarak, üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar da riskli alan olarak belirlenebilmektedir.¹ Bu hüküm, Türkiye'deki kaçak yapılaşma ve imar sorunu olan bölgelerin (gecekondu bölgeleri vb.) dönüşümü için stratejik bir hukuki araçtır.

2.2.1. Kamunun Mülkiyetindeki Alanlarda Dönüşüm Alanı İlanı

Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesi süreci, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve ilgili Tebliğ ¹ çerçevesinde yürütülür. Belediye, bu alanlarda konut, sanayi, ticaret alanları veya teknoloji parkları oluşturmak amacıyla Bakanlığa başvuruda bulunur. Bu süreçte belediyenin, alan sınırlarını belirlemesi, mülkiyet durumunu analiz etmesi ve bir "Gerekçe Raporu" hazırlaması zorunludur.¹ Gerekçe raporu, alanın mevcut kullanım fonksiyonları, nüfusu, bina stoku ve sosyo-ekonomik durumu dikkate alınarak hazırlanır ve teklifin hangi gerekçeye dayandığını teknik verilerle açıklar.

2.3. Rezerv Yapı Alanı ve Değişen Paradigma

Rezerv Yapı Alanı, 6306 sayılı Kanun'un en stratejik araçlarından biridir. Kanun'daki tanımıyla; bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Başkanlıkça belirlenen alanlardır.¹

Burada kritik bir yasal değişiklik söz konusudur. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılmıştır.¹ Bu değişiklik, üzerinde halihazırda yapılaşma bulunan yerleşik alanların da rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesine ve dönüşüm sürecine dahil edilmesine olanak tanımıştır. Bu durum, özellikle şehir merkezlerinde sıkışmış, dönüşümü zorlu bölgelerin "rezerv alan" statüsüyle daha hızlı dönüştürülmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilirler. Ancak bu talep için ağır bir mali yükümlülük getirilmiştir: Taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekmektedir.¹ Bu hüküm, rezerv alan ilanının getireceği imar rantının kamu ile paylaşılmasını sağlayan bir denge mekanizmasıdır.

3. Riskli Yapı Tespit Süreci: Teknik ve İdari Prosedürler

Dönüşüm sürecinin en teknik ve vatandaşla doğrudan temas eden boyutu riskli yapı tespitidir. Bu süreç, lisanslı kuruluşların devreye girmesi, teknik raporların hazırlanması ve idari onay mekanizmasını içeren sıkı bir prosedüre tabidir.

3.1. Tespit Başvurusu ve Dosya Hazırlığı

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Ancak sürecin başlayabilmesi için teknik incelemeyi yapacak lisanslı kuruluşa sunulması gereken evrakların eksiksiz olması şarttır. Yüklenen belgeler ¹ incelendiğinde, başvuru dosyasında bulunması gereken evraklar ve bunların hukuki nitelikleri şu şekilde detaylandırılabilir:

Özellikle "Kırmızı Numaralı" olarak belirtilen evrakların (Dilekçe, Kimlik, Tapu, Çap, Adres Belgesi, Teknik Deney Sonuçları, Riskli Yapı Raporları) ilk başvuruda sunulması zorunludur.¹ Bu belgeler olmadan lisanslı kuruluşun sisteme giriş yapması ve süreci başlatması mümkün değildir.

3.2. Lisanslı Kuruluşlar ve Yeterlilik Kriterleri

Riskli yapı tespiti, piyasadaki herhangi bir mühendislik firması tarafından yapılamaz. Kanun, bu yetkiyi Bakanlıkça (Başkanlıkça) lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara vermiştir. Bu kuruluşlar şunlardır ¹:

• Kamu kurum ve kuruluşları,

• Üniversiteler,

• Sermayesinin en az %40'ı kamuya ait şirketler,

• Deprem odaklı Sivil Toplum Kuruluşları,

• Yapı Denetim Kuruluşları ve Laboratuvarları,

• İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kurumlar.

Mühendis Yeterliliği: Bu kuruluşların lisans alabilmesi için bünyelerinde çalıştırdıkları mühendislerin belirli niteliklere sahip olması gerekir. Riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin; ilgili meslek odalarına üye olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olması ve Bakanlıkça düzenlenen eğitim programına katılıp sınavda en az 70 puan alarak başarı belgesi alması zorunludur.¹ Bu kural, raporların teknik güvenilirliğini sağlamak adına getirilmiş kritik bir kalite kontrol mekanizmasıdır. Ayrıca, her lisanslı kuruluşta en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburidir.

3.3. Tespitin Engellenmesi ve Resen Tespit Yetkisi

Kanun, riskli yapı tespitinin maliklerce engellenmesi durumunda kamu otoritesinin devreye girmesini öngörmüştür. Eğer malikler verilen süre içinde tespit yaptırmazsa veya tespiti engellerse (kapıyı açmama vb.), Başkanlık veya İdare tespiti resen yapar veya yaptırır.

Bu noktada mülki idare amirinin (Vali/Kaymakam) yetkisi devreye girer. Başkanlık veya İdarenin talebi üzerine, mülki amir tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanlar açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılır.¹ Bu hüküm, bireysel mülkiyet hakkının, genel kamu güvenliği (can güvenliği) söz konusu olduğunda sınırlandırılabileceğinin en somut hukuki göstergesidir.

3.4. Raporun Onayı, Bildirim ve İtiraz Mekanizması

Hazırlanan riskli yapı tespit raporu, elektronik yazılım sistemi üzerinden İdareye gönderilir. İdare raporu inceler, eksiklik yoksa 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirir ve tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi işlenir.¹

Tebligat Devrimi (7471 Sayılı Kanun):

Eskiden yaşanan tebligat sorunlarını aşmak için 7471 sayılı Kanun ile tebligat usulü kökten değiştirilmiştir. Artık ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yerine kaim olmak üzere;

1. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır,

2. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir,

3. İlgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilir.

Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, tebligat yapılmış sayılır.¹ Bu düzenleme, maliklerin adreslerinde bulunamaması veya tebligattan kaçınması gibi süreç uzatıcı eylemleri hukuken etkisiz hale getirmiştir.

İtiraz Hakkı:

Malikler veya kanuni temsilcileri, tebligatın yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerden seçilen dört öğretim üyesi ve Bakanlık teşkilatından üç üye olmak üzere yedi kişilik Teknik Heyet tarafından incelenir.1 Teknik heyetin kararı idari açıdan nihaidir. Heyet, binanın riskli olmadığına karar verirse şerh kaldırılır; riskli olduğuna karar verirse yıkım süreci kesinleşir.

4. İdari Yıkım ve Tahliye Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların yıkılması yasal bir zorunluluktur. Bu süreçte idarenin yetkileri ve maliklere tanınan süreler kanunla net bir şekilde çizilmiştir.

4.1. Süreler ve Tebligat

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere süre verilir. Kanun metninde bu süre doksan günden fazla olmamak üzere şeklinde tanımlanmıştır.¹ Yönetmelikte "altmış günden az olmamak üzere" ifadesi yer alsa da ¹, Kanun hiyerarşisi gereği ve son yasal düzenlemeler ışığında idareler genellikle makul bir süre (60-90 gün) tanımaktadır.

Eğer verilen bu ilk süre içinde yapı malikler tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ek süre verilir. Bu süre içinde de yıkım gerçekleşmezse, elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması ilgili kurumlardan istenir.¹

4.2. Yıkım Ruhsatı ve İdari Yıkım

Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin müracaatı üzerine düzenlenir; tüm maliklerin muvafakati aranmaz. Bu, sürecin tıkanmaması için getirilmiş önemli bir kolaylıktır. Yıkım ruhsatı için yapının tahliye edildiğine ve aboneliklerin kapatıldığına dair belgelerin sunulması yeterlidir.¹

Maliklerce yıktırılmayan yapılar, mülki amirin izni ve kolluk kuvveti desteğiyle İdare (Belediye/Özel İdare) veya Başkanlık tarafından yıktırılır.

Masrafların Rücu Edilmesi: İdare tarafından yapılan yıkımın masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Bu tahsilat, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre (kamu alacağı statüsünde) yapılır.1 Yani devlet, yıkım masrafını malikten faiziyle ve icra yoluyla alma yetkisine sahiptir.

5. Yıkım Sonrası Süreç: Karar Alma ve Uygulama

Binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlarda yapılacak yeni uygulamanın ne olacağı (yeniden inşaat, satış, kat karşılığı vb.) maliklerin alacağı karara bağlıdır.

5.1. "Salt Çoğunluk" Kuralı

Kentsel dönüşüm mevzuatındaki en radikal değişikliklerden biri karar nisabında yapılmıştır. Daha önce aranan 2/3 çoğunluk kuralı, 7471 sayılı Kanun değişikliği ile Salt Çoğunluk (%50 + 1) kuralına dönüştürülmüştür.¹

Buna göre; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek uygulama yapılması, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil işlemleri ve yeniden bina yaptırılması gibi kararlar, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Bu değişiklik, azınlık hisseye sahip maliklerin süreci kilitlemesini önlemeyi amaçlamaktadır.

5.2. Anlaşma Sağlanamayan Hisselerin Satışı (Açık Artırma Usulü)

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık hisselerinin durumu, Kanun'un 6. maddesi ve Yönetmeliğin 15/A maddesi ile detaylandırılmıştır. Bu süreç "Pay Satışı" olarak adlandırılır ve mülkiyet hakkının zorunlu devrini içerir.

Süreç Adımları:

1. Bildirim: Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan ederek bildirir.

2. Süre: Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin payları satış sürecine girer.

3. Değer Tespiti: Satışa konu payların değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilir ve İdare bünyesindeki Bedel Tespit Komisyonunca rayiç değer belirlenir.¹

4. Açık Artırma: Tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, bu paylar öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

5. Üçüncü Kişilere Satış: Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, bu paylar anlaşma şartlarını kabul etmeleri kaydıyla üçüncü şahıslara satılabilir.

6. Kamulaştırma: Eğer satış yine gerçekleşmezse, paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından bedeli ödenerek satın alınır veya Hazine adına tescil edilir.¹

Satış işlemi sonrasında, tapu kaydındaki ipotek, haciz gibi şerhler satış bedeli üzerine kaydırılır (bedele dönüşür) ve tapu temizlenerek yeni malik adına tescil edilir.¹

5.3. Müteahhit Kaynaklı Sorunlar ve Sözleşme Feshi

Kanun, müteahhitlerin işi sürüncemede bırakmasını önlemek için maliklere tek taraflı fesih hakkı tanımıştır.

• Bir Yıl Kuralı: Oy birliği veya salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa,

• Durma Kuralı: Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede çalışma yapılmıyorsa,

  Maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmelerin feshi için karar alınabilir.1 Başkanlıkça durum tespit edildikten sonra müteahhide 30 gün süre verilir, işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

6. Finansal Destek Modelleri: "Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı"

Kentsel dönüşümün finansmanı, bütçeden ayrılan ödenekler ve çeşitli harç/ceza gelirlerinin toplandığı "Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı" üzerinden yürütülür.¹ Devlet, hak sahiplerine iki temel finansal destek sunar: Kira Yardımı ve Faiz Desteği. Hak sahipleri bu ikisinden sadece birini seçmek zorundadır.

6.1. Kira Yardımı Uygulaması

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılır.

• Malikler: Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında bu süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir.¹

• Kiracılar: Kiracılara (konut veya işyeri) taşınma masraflarını karşılamak üzere defaten (tek seferlik) kira yardımı ödemesi yapılır. Yönetmelik, maliklere verilen aylık kiranın iki katı kadar ödeme yapılabileceğini belirtmektedir.¹

• Ödeme Kaynağı: Ödemeler Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.

6.2. Faiz Desteği (Kredi Teşviki)

Hak sahiplerinin kendi imkanlarıyla veya müteahhit aracılığıyla yapacakları inşaatlar için bankalardan kullanacakları kredilere devlet faiz desteği verir. Bu desteğin amacı, finansman maliyetini düşürmektir.

Kredi Limitleri ve Faiz Desteği Oranları Tablosu ¹:

(Not: Tablodaki limitler Karar tarihindeki değerlerdir, güncel ekonomik koşullarda artırılmış olabilir ancak kaynak metinde bu rakamlar sabittir. Toplam kredi limiti kişi başı 2.000.000 TL ile sınırlandırılmıştır.¹)

Enerji Verimliliği Teşviki: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında B sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip binalar için faiz desteği 50 baz puan, A sınıfı belgeye sahip binalar için 100 baz puan artırılır. Bu durum, yeşil binaların inşasını teşvik eden önemli bir detaydır.¹

6.3. Harç ve Vergi Muafiyetleri

Dönüşüm maliyetlerini düşürmek için işlem vergilerinde geniş istisnalar tanınmıştır. Kanun uyarınca yapılan işlemlerde;

• Noter harçları,

• Tapu ve kadastro harçları,

• Belediyelerce alınan ücret ve harçlar,

• Damga vergisi,

• Veraset ve intikal vergisi,

• Kullandırılan kredilerde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV)

  alınmaz.1 Ayrıca, riskli alanlarda ve riskli yapı parsellerinde, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret talep edilmez.1

7. Lisanslı Kuruluşların Denetimi ve Cezai Yaptırımlar

Sürecin güvenliği, riskli yapı tespitini yapan lisanslı kuruluşların dürüstlüğüne bağlıdır. 6306 sayılı Kanun, bu kuruluşların faaliyetlerini sıkı bir denetime tabi tutmuş ve caydırıcı cezalar getirmiştir.

Başkanlık (Bakanlık), lisanslı kuruluşları denetler. Görevini usulüne uygun yapmayan kuruluşlara şu yaptırımlar uygulanır ¹:

1. Yazılı Uyarı: Teknik eksikliklerin düzeltilmemesi, malik olmayan birinin talebiyle tespit yapılması gibi durumlarda verilir.

2. İdari Para Cezası (15.000 TL): İki kez uyarı alındıktan sonra tekrar fiil işlenmesi, verilerin kasten yanlış alınarak riskli/risksiz raporu düzenlenmesi veya yapıda hiç inceleme yapılmadan rapor hazırlanması durumlarında uygulanır. (Bu ceza her yıl yeniden değerleme oranında artırılır).

3. Lisans İptali: Lisans şartlarının kaybedilmesi, gerçeğe aykırı belge sunulması, mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanması veya üç defa para cezası alınması durumunda lisans iptal edilir.

   • Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, hisselerini devretseler dahi beş yıl süreyle başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar.

   • Gerçeğe aykırı rapor hazırlayan mühendisler, üç yıl süreyle riskli yapı tespitinde görev alamazlar.¹

8. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'nın Yapısı ve İşleyişi

Kentsel dönüşümün "kasası" olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, sürecin sürdürülebilirliği için hayati öneme sahiptir. Bu hesabın gelir kalemleri ve harcama yetkileri Yönetmelikle ¹ belirlenmiştir.

Gelir Kaynakları:

• Çevre Kanunu gereği tahsil edilen çevre katkı payları ve idari para cezalarının %50'si.

• Orman dışına çıkarılan (2B arazileri) yerlerin satışından elde edilen gelirlerin belirli bir oranı.

• İller Bankası'nın kârının %50'si.

• Tapu ve Kadastro Döner Sermaye gelirlerinin %10'u.

• Dönüşüm projelerinden elde edilen gelirler, satış ve kira bedelleri.

Harcama Kalemleri:

Hesap, sadece dönüşüm amaçlı kullanılabilir. Harcama kalemleri arasında; riskli yapıların tespiti ve yıkım masrafları, kira yardımları, faiz desteği ödemeleri, kamulaştırma bedelleri, projelendirme ve müşavirlik hizmetleri ile dönüşüm alanlarındaki altyapı/üstyapı tesislerinin yapımı yer alır.1 Hesabın denetimi Sayıştay ve Bakanlık tarafından yapılır.

9. Sonuç

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat, kentsel dönüşümü parsel bazlı bireysel yenilemelerden, alan bazlı büyük dönüşümlere kadar geniş bir yelpazede düzenlemektedir. Sürecin başarısı; maliklerin "salt çoğunluk" gibi karar alma mekanizmalarını etkin kullanmasına, lisanslı kuruluşların teknik dürüstlüğüne ve devletin sağladığı finansal teşviklerin (kira/faiz desteği) doğru yönetilmesine bağlıdır.

Yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın yetkileri, tebligat süreçlerinin dijitalleşmesi ve rezerv alan tanımının genişletilmesi, devletin bu süreci hızlandırma iradesini göstermektedir. Ancak mülkiyet hakkının özüne dokunan "pay satışı" ve "resen tespit/yıkım" gibi uygulamalar, sürecin hukuki titizlikle yürütülmesini zorunlu kılmaktadır. Hak sahiplerinin, 15 günlük itiraz süreleri, 90 günlük yıkım süreleri ve 1 yıllık finansal yardım başvuru süreleri gibi hak düşürücü sürelere azami dikkat etmeleri gerekmektedir.

KAYNAKÇA

kentsel dönüşüm kanunu.pdf

kamunun-mulk-yet-nde-veya-kullaniminda-olan-yerlerde-kentsel-donusum-ve-gel-s-m-alani-ilan-ed-lmes-n-n-usul-ve-esaslarina-il-sk-n-tebl-g--20220113082038.pdf

6306-sayili-kanun-kapsaminda-hak-sahiplerince-bankalardan-kullanilacak-kredilere-saglanacak-faiz-destegine-iliskin-karar-2-20220204082411.pdf

donusum-projeler--ozel-hesabi-gel-r-harcama-kred--ve-kaynak-aktarimi-yonetmel-g--20220113081902.pdf

6306-sayili-kanun-kapsaminda-yapilacak-basvuru-evraklari-2_20220204103026.pdf

6306-sayili-kanun-kapsaminda-yapilacak-basvuru-evraklari-2_20220204103026_20240205120528.pdf