5 Yılı Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır? Kira Tespit Davası ve Rayiç Bedel
23 Aralık 2025, 15:48
5 Yılı Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır? Kira Tespit Davası ve Rayiç Bedel
3. İçerik
Giriş: 5. Yıl Dönemeci ve "TÜFE" Kalkanının Kalkması
Kira hukukunda en kritik dönemeç 5. yıldır. Türk Borçlar Kanunu, ilk 5 yıl boyunca kiracıyı korur ve artış oranını Kira Artış Hesaplama Robotumuzda görebileceğiniz TÜFE (12 aylık ortalama) oranıyla sınırlar. Ancak, 5 yıllık süre dolduğunda (yani 6. kira yılına girilirken), bölgedeki kira fiyatları aşırı yükselmiş ve mevcut kira "kuş parası"na dönmüşse, ev sahibi artık TÜFE oranıyla bağlı kalmak zorunda değildir. Bu noktada devreye "Kira Tespit Davası" girer.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiranın sözleşmedeki orana göre değil, taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel piyasa rayiçlerine (emsallerine) göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Gaziosmanpaşa Aygül Hukuk Bürosu olarak sıkça karşılaştığımız bir senaryo şudur:
Müvekkilimizin dairesi Gaziosmanpaşa Merkez Mahallesi'nde.
Eski kiracı 5 yıldır oturuyor ve kirası 6.000 TL.
Yan daire (emsal) ise yeni kiracıya 20.000 TL'ye verilmiş. İşte bu durumda ev sahibi, "Kiramı 20.000 TL yap" diyerek dava açma hakkına sahiptir.
Mahkeme Yeni Kirayı Nasıl Belirler? (Bilirkişi Hesabı)
Hakim, "Ben kirayı şu kadar yaptım" demez. Mutlaka bir bilirkişi heyeti (İnşaat Mühendisi, Emlak Uzmanı vb.) görevlendirir. Heyet eve gelir ve şu kriterlere bakar:
Emsal Kiralar: Binadaki veya yan binalardaki boş daireler kaça kiralanıyor?
Taşınmazın Durumu: Ev bakımlı mı, asansörü var mı, manzarası nasıl?
Konum: Metroya, meydana, hastaneye yakın mı?
TÜFE Oranı:Kira Artış Hesaplama aracımızdaki oran bir fikir verse de, tek kriter değildir.
Ev sahiplerinin en çok yanıldığı nokta burasıdır. Bilirkişi evin değerini 20.000 TL olarak tespit etse bile, hakim kirayı 20.000 TL yapmaz. Yargıtay içtihatları gereği; kiracı o evde uzun süredir oturduğu ve kira ödemelerini düzenli yaptığı için "Hakkaniyet İndirimi" uygulanır. Bu indirim oranı genellikle %10 ile %20 arasındadır. Yani; rayiç bedel 20.000 TL ise, hakim kirayı yaklaşık 16.000 - 17.000 TL seviyesinde belirler.
Dava Açmadan Önce Zorunlu Adım: Arabuluculuk
1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davalarında Arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Yani mahkemeye gitmeden önce, taraflar bir arabulucu huzurunda anlaşmayı denemek zorundadır. Av. Süleyman Aygül, bu sürecin profesyonel yönetilmesinin, yıllarca sürecek dava masraflarından kurtulmak için en iyi yol olduğunu vurgulamaktadır.
İhtarname Şartı ve Zamanlama
Yeni kiranın, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsanız; yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya ihtarname çekmeli veya davayı açmalısınız. Süreyi kaçırırsanız, belirlenen yüksek kira bir sonraki yıl geçerli olur ve ciddi maddi kayıp yaşarsınız.
4. Kaynakça
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 344/3.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin "Hakkaniyet İndirimi" Kararları.
7445 Sayılı Kanun (Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk).
5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: 5 yılım dolmadı, ev sahibi rayiç bedel davası açabilir mi? Hayır, açamaz. 5 yıl dolmadıysa artış oranı sadece TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Bu oranı Kira Artış Hesaplama Robotu üzerinden hesaplayıp ödemeniz yeterlidir. Ev sahibi ancak "Kira Uyarlama Davası" (olağanüstü haller) açabilir ki bu davanın şartları çok daha ağırdır.
Soru 2: Kira tespit davası ne kadar sürer? İstanbul mahkemelerindeki yoğunluk, bilirkişi raporları ve itiraz süreçleri nedeniyle bu davalar ortalama 2 - 3 yıl sürebilmektedir. Bu süre zarfında kiracı eski kirayı (TÜFE artışlı) ödemeye devam eder. Dava sonunda fark toplu olarak faiziyle alınır.
Soru 3: Dava masraflarını kim öder? Davayı kaybeden taraf (genellikle haksız çıkan taraf) yargılama giderlerini ve karşı tarafın avukatlık ücretini öder. Eğer kısmen kabul kısmen ret çıkarsa, masraflar oranlanır.
Soru 4: Gaziosmanpaşa'da kira tespit davası için hangi avukatla çalışmalıyım? Bölgeyi, emsal kira bedellerini ve mahkemelerin yaklaşımını iyi bilen yerel bir hukuk bürosu ile çalışmak avantajlıdır. Aygül Hukuk Bürosu, Gaziosmanpaşa ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında uzman kadrosuyla hizmet vermektedir.
