Son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle getirilen ve konut kiralarını sınırlayan "geçici %25 zam tavanı" uygulaması, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren kira sözleşmelerinde artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) ana hükmü olan Madde 344'e geri dönmüştür.
İstanbul Gaziosmanpaşa bölgesinde faaliyet gösteren Aygül Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizden en sık duyduğumuz soru şudur: "Avukat bey, %25 kalktıysa ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?" Cevabımız net: Hayır, yapamaz. Kanun koyucu, kiracıları korumak adına yeni bir üst sınır belirlemiştir: TÜFE 12 Aylık Ortalaması.
Yasal Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
TBK Madde 344 uyarınca; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulayacakları artış oranı, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Burada kafa karıştıran nokta şudur: Baz alınan oran "Yıllık Enflasyon" veya "Aylık Enflasyon" değil, "12 Aylık Ortalamalar" verisidir. Bu hesabı manuel yapmak zor olabilir. Hata yapmamak ve yasal oranın üzerinde ödeme yapmamak için hukuk büromuzun geliştirdiği Kira Artış Hesaplama aracını ücretsiz kullanabilirsiniz.
2025 Aralık Ayı Kira Zammı Örnek Hesaplama
Eğer kira sözleşmeniz Aralık ayında yenileniyorsa, artış oranı Kasım ayının enflasyon verilerine göre belirlenir.
Örnek Senaryo: Mevcut kiranız 20.000 TL olsun.
Veri: TÜİK, Kasım 2025 verilerini açıkladığında "12 Aylık Ortalama" %45 çıkmış olsun.
Maksimum Artış: 20.000 TL x %45 = 9.000 TL.
Yeni Kira: 29.000 TL olacaktır.
Bu sadece bir örnektir. Kendi kiranızın tam karşılığını görmek için hemen Kira Artış Hesaplama Robotu linkine tıklayarak güncel ve kesin sonucu görebilirsiniz.
Gaziosmanpaşa Avukatlarından Süleyman Aygül Uyarıyor: Sözleşmenize Dikkat Edin!
Sözleşmenizde "TEFE/TÜFE ortalaması" veya "ÜFE oranı" gibi eski terimler yazsa bile, Kanun'un emredici hükmü gereği artış TÜFE (12 Aylık Ortalama) üzerinden yapılır. Av. Süleyman Aygül, özellikle 5 yılını doldurmamış kiracıların, ev sahibinin "Enflasyon çok yüksek, %100 zam yapıyorum" taleplerini kabul etmek zorunda olmadıklarını, yasal oranı hesaplayıp yatırmalarının tahliye sebebi sayılamayacağını belirtmektedir.
İşyeri Kiralarında Durum Farklı mı?
Hayır. Dükkan, mağaza, ofis ve depo gibi işyeri kiralarında da üst sınır TÜFE 12 Aylık Ortalamasıdır. İşyeri sahipleri de Kira Artış Hesaplama Robotu üzerinden işyerleri için yasal zam oranını hesaplayabilirler.
5. Yılı Dolduranlar İçin Kritik Dönemeç
Yukarıda bahsettiğimiz TÜFE sınırı, kira ilişkisi 5 yılın altında olanlar içindir. Eğer aynı taşınmazda 5. yılınızı doldurduysanız (yani 6. yıla giriyorsanız), ev sahibi TÜFE sınırına takılmadan "Kira Tespit Davası" açarak kiranın emsal rayiçlere yükseltilmesini isteyebilir. Gaziosmanpaşa'daki kira uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak için Aygül Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
4. Kaynakça
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 344.
Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay İçtihatları.
TÜİK Enflasyon Verileri.
5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Kira artış oranını yanlış hesaplarsam ne olur? Eksik hesaplayıp yatırırsanız, ev sahibi eksik kalan kısım için icra takibi başlatabilir ve bu durum tahliyeye kadar gidebilir. Bu riski almamak için Kira Artış Hesaplama Robotu sayfamızı kullanarak net rakamı öğrenmenizi öneririz.
Soru 2: Gaziosmanpaşa bölgesinde kira davaları ne kadar sürüyor? Av. Süleyman Aygül'ün tecrübelerine göre; kira tespit ve tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna göre ortalama 1.5 - 2.5 yıl sürebilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi çok önemlidir.
Soru 3: Ev sahibi ara zam isteyebilir mi? Hayır. Kira artışı yılda sadece bir kez, sözleşme yenileme tarihinde yapılır. Sözleşmede aksi bir madde olsa dahi ara zam talepleri geçersizdir.
Soru 4: Yasal oranın üzerinde zam yapmaya zorlanıyorum, ne yapmalıyım? Yasal oranı (Buradan Hesaplayın) banka kanalıyla açıklama kısmına "2025 yılı kira artış bedeli" yazarak gönderin. Fazla talep için ev sahibinin dava açması gerekir ki 5 yıl dolmadıysa bu davayı kazanamaz.
